Marie Laure Fouché

Avocat en construction et copropriété

Étiquette : garantie décennale (page 1 of 3)

Responsabilité du Maître d’Ouvrage qui fait réaliser des travaux

Lorsque, en qualité de Maître d’Ouvrage, vous avez fait construire votre maison, ou réalisé de gros travaux, il peut être utile de savoir quelles sont vos responsabilités, notamment dans l’optique d’une vente prochaine.

La question va se poser, peu important que vous ayez fait construire par une entreprise, ou que vous ayez vous même « bricolé » vos travaux.

En effet, le Maître d’Ouvrage qui construit pour lui même, sans être un professionnel, ou celui qui fait construire, est réputé constructeur et redevable de toutes les garanties applicables en la matière.

Cela résulte de l’article 1792-1 du Code Civil, selon lequel:

« Est réputé constructeur de l’ouvrage : (…)

2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ».

Autrement dit, si vous avez fait construire votre maison ou fait faire des travaux importants, juridiquement, vous serez traité comme un constructeur professionnel.

Notamment, les règles de responsabilités fixées par le Code Civil, et notamment la garantie décennale, traitée ici et , s’appliqueront à votre cas, selon les termes de l’article 1792 du Code Civil:

« Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination ».

C’est une lourde responsabilité pour le Maître d’Ouvrage, qui doit la prendre en considération au moment où il vend la maison ainsi construite ou lourdement rénovée.

Ainsi, si vous la vendez avant qu’un délai de dix ans soit écoulé depuis la réception des travaux, en cas de problème, votre acheteur pourra vous attaquer, vous, sur le fondement de la garantie décennale.

Normalement, vous devriez pouvoir être garanti, par l’assurance Dommages Ouvrage que vous avez souscrite, et par les assurances décennales de vos entreprises.

Dans cette hypothèse, au moment de vendre, il suffit d’indiquer toutes les informations utiles de façon à ce que votre vendeur, en cas de problème, s’adresse aux personnes concernées. Mais quoi qu’il en soit, dans ce cas, vous restez, au moins théoriquement, en première ligne.

Mais vous avez une véritable difficulté si vous avez fait construire sans souscrire d’assurance Dommages Ouvrage et si vous n’êtes pas sûr que l’entreprise qui a fait les travaux est bien assurée.

Dans une telle hypothèse, si vous vendez dans le délai décennal et qu’un problème est détecté dans ce délai, votre acheteur se retrouve sans aucune garantie autre que la vôtre, personnelle.

Même si des entreprises ont fait les travaux, vous pourriez vous retrouver à financer les réparations en cas de problème.

Il suffit pour cela que votre acheteur ne puisse pas s’adresser à une autre personne solvable. Or si vous n’avez pas de DO et que votre entreprise n’était pas assurée, aucun assureur ne sera là pour garantir les travaux. Et il est illusoire de compter sur la responsabilité personnelle de votre entreprise, avec le très fort niveau de faillite des entreprises de construction ; c’est ainsi particulièrement risqué.

Pour se prémunir contre une telle éventualité, il est donc très vivement conseillé, lorsqu’on fait des travaux:

  • de sélectionner des entreprises dûment assurées
  • De souscrire une assurance Dommages Ouvrage
  • Si les travaux sont importants, de prendre un Architecte

Et si vous n’avez rien fait de tout cela, peut être d’attendre l’issue du délai décennal pour vendre, même si votre maison n’a aucun problème à votre connaissance.

Pourquoi il FAUT souscrire une assurance Dommages Ouvrage

Je vous ai déjà parlé, à plusieurs reprises, de l’assurance Dommages Ouvrage.

J’ai notamment expliqué ce que c’est et comment ça fonctionne, et aussi rappelé quels préjudices cette assurance indemnise.

J’ai déjà rappelé à deux reprises pourquoi il faut vraiment en souscrire une, même si votre entrepreneur est assuré.

Le problème, c’est qu’il s’agit d’une obligation d’assurance, mais qui n’est assortie d’aucune sanction.

La tentation est donc très forte de ne pas la souscrire pour économiser son coût.

Ainsi, l’article L 242-1 du Code des assurances relatif à l’assurance Dommages Ouvrage prévoit en ses deux premiers alinéas :

« Toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l’ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l’article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l’article 1792 du code civil.

Toutefois, l’obligation prévue au premier alinéa ci-dessus ne s’applique ni aux personnes morales de droit public, ni aux personnes morales assurant la maîtrise d’ouvrage dans le cadre d’un contrat de partenariat conclu en application de l’article 1er de l’ordonnance n°2004-559 du 17 juin 2004 sur les contrats de partenariat, ni aux personnes morales exerçant une activité dont l’importance dépasse les seuils mentionnés au dernier alinéa de l’articleL 116-6, lorsque ces personnes font réaliser pour leur compte des travaux de construction pour un usage autre que l’habitation ».

Autrement dit, tout Maître d’Ouvrage privé doit souscrire cette assurance.

Cependant, il n’existe pas de sanction si on ne le fait pas. Ce qui, en réalité, est un problème.

En pratique, la sanction, si on n’a pas souscrit d’assurance Dommages Ouvrage… Eh bien, c’est qu’on est privé du bénéfice de cette assurance en cas de problème.

On peut se dire que ce n’est pas bien grave, on pourra se reposer sur les assurances de ses entreprises.

Sauf que, pas nécessairement comme je le rappelais plus haut.

Mais en plus, un arrêt récent de la Cour de Cassation vient aggraver le problème.

Selon une importante décision du 8 novembre 2018, la Cour de Cassation nous dit en substance que si votre entreprise est assurée pour la mise en oeuvre du procédé X, l’assureur peut dénier sa garantie si l’entreprise utilise le procédé Y.

Ce qui veut dire que, non seulement, il faut vérifier:

  • Si son entreprise est assurée,
  • Si elle est bien assurée pour l’activité qu’elle va mettre en oeuvre chez vous (par exemple, vérifier si elle pose de fenêtres qu’elle est bien assurée pour des menuiseries extérieures et pas juste intérieures)
  • Et si dans le cadre de cette activité assurée, il n’y a pas des restrictions de procédé.

Donc, méfiance, méfiance.

La solution à envisager : toujours souscrire une assurance Dommages Ouvrage. En effet, dans cette hypothèse, c’est elle qui subit le risque d’une mauvaise assurance de l’entreprise (voire qui va vérifier tout ça en amont) et non plus le Maître d’Ouvrage. 

C’est aussi une nouvelle bonne raison de faire appel à un Architecte qui fera ces vérifications pour vous, ou à défaut engagera sa responsabilité s’il se trompe.

Intervention de l’assurance Dommages Ouvrage en cas d’abandon de chantier

J’ai expliqué dans des articles précédents, auquel je vous invite à vous référer, l’articulation entre l’assurance Dommages Ouvrage et la Garantie de Parfait Achèvement.

J’ai également précisé la date à laquelle la Dommages Ouvrage prend effet, et comment.

Et comme je l’indiquais brièvement dans un autre article que je vous invite à consulter, il faut savoir que l’assurance Dommages Ouvrage peut, sous certaines conditions, prendre en charge les réserves.

Mais la Dommages Ouvrage peut également intervenir avant même que n’intervienne la réception, dans l’hypothèse où l’entrepreneur ne remplit plus ses obligations.

L’objectif est de prémunir le Maître d’Ouvrage en cas d’abandon de chantier par l’entreprise (donc par définition avant la réception).

Dans cette hypothèse, l’article L 242-1 du code des assurances consacré à la Dommages Ouvrage dispose que:

« Toutefois, elle garantit le paiement des réparations nécessaires lorsque :

Avant la réception, après mise en demeure restée infructueuse, le contrat de louage d’ouvrage conclu avec l’entrepreneur est résilié pour inexécution, par celui-ci, de ses obligations ».

Conditions d’intervention de l’assureur Dommages Ouvrage

Dans une telle hypothèse, si deux conditions sont remplies, l’assureur Dommages Ouvrage va pouvoir intervenir. Il faut:

  • Que le Maître d’Ouvrage ait mis en demeure l’entreprise de remplir ses obligations, et que ce soit resté infructueux. Cette mise en demeure est impérative, même si l’entrepreneur et en redressement judiciaire. Par contre, on peut s’en dispenser si l’entreprise a fait l’objet d’une liquidation judiciaire. En outre, l’assignation de l’entrepreneur vaut mise en demeure.
  • Qu’après cette mise en demeure, le contrat avec l’entrepreneur soit résilié pour inexécution.

Si ces deux conditions sont remplies, l’assurance Dommages Ouvrage agit pour assister le Maître d’Ouvrage.

Garantie par la Dommages Ouvrage du paiement des réparations nécessaires

Si les conditions sont remplies, la Dommages Ouvrage va prendre en charge la réparation des désordres de nature décennale, c’est-à-dire selon l’article 1792 du Code Civil ceux :

 « Même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination ».

En effet, l’alinéa 1 de l’article L 242-1 du code des assurance précise bien que ne sont pris en charge que:

« dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l’article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l’article 1792 du code civil ».

Dans une telle hypothèse, la Dommages Ouvrage devra prendre en charge les travaux de remise en état des ouvrages dans la limite du coût total prévisionnel de la construction.

En revanche, la Dommages Ouvrage n’est pas tenue d’indemniser les non-façons, c’est-à-dire les ouvrages qui n’ont pas été exécutés.

Autrement dit, la Dommages Ouvrage va assurer la réparation des ouvrages mal réalisés, mais non la réalisation des ouvrages non faits.

De la sorte, il est vraiment, vraiment judicieux de souscrire une Dommages Ouvrage lorsqu’on entame des travaux.

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A quel moment débute l’assurance Dommages Ouvrage ?

Je m’aperçois que cette question se pose souvent, concernant le point de départ de l’assurance Dommages Ouvrage.

En effet, doit-on retenir comme point de départ la réception, ou bien un délai d’un an après celle-ci, une fois la garantie de parfait achèvement terminée ?

Pour rappel, l’assurance Dommages Ouvrage a pour objet d’indemniser le Maître d’Ouvrage, via un préfinancement, pour les dommages de gravité décennale.

Ces dommages sont définis par l’article 1792 du Code Civil:

« Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination ».

Elle bénéficie au Maître d’Ouvrage pendant une durée de dix ans à compter de la réception.

Or  l’article L242-1 du code des assurances consacré à la Dommages Ouvrage précise:

« L’assurance mentionnée au premier alinéa du présent article prend effet après l’expiration du délai de garantie de parfait achèvement visé à l’article 1792-6 du code civil ».

L’idée est que la Dommages Ouvrage ne couvre pas les dommages couverts par la Garantie de Parfait Achèvement, d’où son point de départ différé.

Pour mémoire, la Garantie de Parfait Achèvement est ainsi définie par l’article 1792-6 du Code Civil:

« La garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an, à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception ».

Autrement dit la Garantie de Parfait Achèvement sert à lever les réserves, ainsi que les problèmes signalés dans le délai d’un an à compter de la réception.

Donc, l’assurance Dommages Ouvrage, effectivement, ne prend effet qu’à l’expiration d’un délai d’un an à compter de la réception.

Reste à déterminer si elle pourrait, toutefois, prendre en charge des dommages signalés dans cette année de parfait achèvement.

Déjà, rappelons que la garantie décennale, et donc la Dommages Ouvrage, en principe, ne prennent pas en charge les réserves, qui restent du domaine de la responsabilité contractuelle de l’entrepreneur (ou le cas échéant de l’Architecte s’il n’a pas bien fait son travail).

Cependant, les dommages qui sont signalés dans l’année de parfait achèvement peuvent être pris en charge par l’assurance Dommages Ouvrage, sous certaines conditions édictées par l’article L242-1 du code des assurances. Cet article dispose ainsi que:

« Toutefois, elle garantit le paiement des réparations nécessaires lorsque :

(…)

Après la réception, après mise en demeure restée infructueuse, l’entrepreneur n’a pas exécuté ses obligations ».

Autrement dit, la Dommages Ouvrage peut prendre en charge, après réception, des dommages signalés dans l’année de parfait achèvement, si l’entrepreneur a été mis en demeure de les reprendre, et ne l’a pas fait.

Cette prise en charge ne concerne que les désordres décennaux (impropriété à destination, atteinte à la solidité) mais peut aussi prendre en charge des réserves non levées par l’entrepreneur (puisque cela entre dans les obligations de ce dernier au sens de l’article précité).

Donc, en conclusion, effectivement, la Dommages Ouvrage ne prend effet qu’un an après la réception, mais elle peut sous certaines conditions prendre en charge des dommages signalés dans le cadre de la Garantie de Parfait Achèvement.

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On peut agir en cas de dol si le délai décennal est dépassé

En matière de construction, l’action contre les constructeurs (promoteur, Architecte, entreprise) est enfermée dans des délais stricts. En cas de dépassement, la notion de dol peut être très utile.

Elle peut permettre, en effet, d’attaquer un constructeur bien que le délai de dix ans soit écoulé.

Rappel des différents délais applicables

Autrement dit, une fois que ces délais sont écoulés, on ne peut plus agir. Ce qui est logique, puisque l’esprit de la loi était d’offrir une garantie sur une durée précise, qui constitue en quelque sorte un délai d’épreuve.

Délai d’action de trente ans en cas de dol

Cependant, si l’on est en mesure de prouver que le constructeur a commis un dol, on peut agir contre lui dans un délai de trente ans.

Selon l’article 1137 du Code Civil, le dol se définit de la façon suivante:

« Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

De longue date, il était entendu que celui qui trompait volontairement son co-contractant ne pouvait bénéficier du délai de dix ans, qui ne concerne que les problèmes non intentionnels. Il fallait donc une volonté du constructeur de réaliser le dommage, voire même de nuire.

Par un arrêt du  27 juin 2001, la Cour de Cassation a un peu infléchi sa position.

Dans cette décision, la Cour décide que le constructeur peut être attaqué même après dix ans s’il viole par dissimulation ou par fraude ses obligations contractuelles, de propos délibéré, même sans obligation de nuire.

Au cas d’espèce, le constructeur avait menti sur la nature des fondations, qu’il avait dit conformes au descriptif alors que ce n’était pas le cas.

Dans un arrêt du 8 septembre 2009, la Cour de Cassation considère qu’il y a dol dans le cas de l’installation « calamiteuse » (sic) d’une cheminée dans une maison à ossature bois par des personnes ignorant visiblement les règles de l’art, cette installation étant manifestement incorrecte pour plusieurs raisons, de sorte que l’installateur ne pouvait ignorer qu’il prenait un risque de nature à entraîner presque inéluctablement un désordre.

L’intention de dissimulation est nécessaire, rappelle la Cour par arrêt du 27 octobre 2016.

La Cour précise notamment par arrêt du 5 janvier 2017 qu’une telle faute ne peut pas simplement résulter de ce qu’une société ne prend pas les précautions élémentaires pour surveiller les travaux de son sous-traitant.

Il faut donc clairement caractériser le dol en prouvant une dissimulation ou une fraude du constructeur. Une simple faute grave, non intentionnelle, ne suffit pas.

Dans une telle hypothèse, le délai d’action est de trente ans.

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Pourvoi en Cassation, pourquoi, comment.

Lorsqu’on vient de recevoir un arrêt rendu par une Cour d’Appel, on peut envisager, s’il n’est pas très favorable, un pourvoi en cassation.

Il est donc préférable de comprendre comment fonctionne un pourvoi, et son utilité.

J’ai déjà exposé dans une série d’articles les mécanismes de l’appel et du pourvoi en cassation, et vous pouvez consulter ici celui consacré à la cassation.

D’abord, il faut savoir que généralement, la question du pourvoi se pose après un arrêt de Cour d’Appel.

Toutefois, certaines décisions ne sont pas susceptibles de faire l’objet d’un appel, et seulement d’une instance en cassation, lorsqu’elles concernent un intérêt inférieur à un certain montant. On les appelle les décisions « en dernier ressort ».

Par exemple, devant le Tribunal d’Instance, les décisions seront rendues en dernier ressort lorsque les litiges sont d’un montant inférieur à 4.000 euros.

Ceci étant précisé, revenons au pourvoi en cassation. Pour la suite, pour plus de facilité, on va supposer que l’on envisage la Cassation après un arrêt de Cour d’Appel.

Si l’on a une décision défavorable susceptible de pourvoi, il faut donc s’interroger pour savoir s’il est judicieux de faire un tel pourvoi.

Déjà, il faut savoir que le pourvoi en cassation n’est pas suspensif d’exécution. Donc, si on a été condamné, on ne peut former un pourvoi en cassation pour échapper aux condamnations prononcées par la Cour d’Appel.

Pire, si les condamnations ne sont pas exécutées, le pourvoi pourra faire l’objet d’une radiation.

Donc, si on veut juste gagner du temps pour ne pas exécuter ses condamnations, c’est loupé.

Ensuite, il faut savoir que la Cour de Cassation ne va pas juger l’affaire une troisième fois (après la première instance et la Cour d’Appel), mais va porter une appréciation strictement juridique.

Ainsi, elle ne va pas vérifier si telle ou telle chose est arrivée, mais elle va prendre les faits, tels qu’établis par la Cour d’Appel, et vérifier si la règle de droit a correctement été appliquée, et si les règles procédurales ont été respectées.

On peut prendre un exemple simple tiré du droit de la construction.

Comme je l’ai exposé dans deux articles précédents, la garantie décennale indemnise le Maître d’Ouvrage si le dommage qu’il subit porte atteinte à la solidité de son ouvrage ou le rend impropre à sa destination, selon la définition de l’article 1792 du Code Civil.

Typiquement, si les fondations d’une maison sont mal réalisées, et que des lézardes apparaissent, on va généralement considérer que la garantie décennale doit être mobilisée, puisque la solidité de la maison n’est plus garantie, et qu’elle est impropre à son usage (il pleut à l’intérieur).

En première instance et en appel, le Tribunal et la Cour d’Appel vont d’une part déterminer si oui ou non il y a des dommages, de quelle importance, puis les qualifier, afin de déterminer s’ils rentrent dans les conditions d’application de l’article 1792 du Code Civil, autrement dit, s’il y a atteinte à la solidité de l’ouvrage ou s’il devient impropre à sa destination. Si oui, les responsables du dommage seront condamnés.

Devant la Cour de Cassation, le raisonnement est tout autre.

La Cour de Cassation va ainsi prendre pour acquis ce que la Cour d’Appel a retenu sur la matérialité des dommages. Ainsi, si la Cour d’Appel a décidé que oui, il y a une grosse lézarde imputable à l’entreprise, la Cour de Cassation ne va aucunement le remettre en cause.

Ainsi, le juge du fond (le juge de la Cour d’Appel, donc) est seul à faire une appréciation, souveraine, des faits de la cause.

La Cour de Cassation, pour sa part, va se borner à vérifier que la règle de droit a bien été appliquée.

Elle va donc vérifier si l’existence d’une grosse lézarde est de nature à affecter l’ouvrage dans sa solidité, ou son usage.

Si elle considère que la Cour d’Appel a bien appliqué la règle de droit, la Cour de cassation va simplement rejeter le pourvoi en cassation.

Si en revanche la Cour de Cassation considère que la Cour d’Appel n’a pas bien appliqué le droit, elle « casse » l’arrêt, en tout ou en partie, et renvoie l’affaire, pour être rejugée, devant une autre Cour d’Appel.

Donc, face à un arrêt de Cour d’Appel défavorable, le bon réflexe n’est pas de contester les faits tels qu’ils ont été retenus par le juge, mais de regarder si on peut considérer que les juges d’appel n’ont pas fait une bonne appréciation du droit. Si oui, on peut tenter le pourvoi en cassation.

Enfin, en conclusion, il faut souligner que l’exposé que je viens de faire est, volontairement, succinct et synthétique. Il existe d’autres motifs justifiant la cassation de l’arrêt, dont l’application est relativement subtile. Donc si véritablement vous voulez contester un arrêt, la solution la plus judicieuse est de solliciter votre avocat afin d’obtenir une consultation sur les chances de succès d’un pourvoi en cassation.

À noter, ce ne sera pas votre avocat habituel qui s’en occupera, mais un avocat spécialisé, qui n’intervient que devant la Cour de Cassation et le Conseil d’Etat, et qui est rompu à la procédure et aux subtilités de la Cour de Cassation.

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Mon immeuble arrive en bout de décennale, que faire ?

Le présent article a pour but de donner, succinctement, quelques conseils sur la marche à suivre si vous êtes dans un immeuble qui arrive en bout de décennale et qui présente quelques défauts. Ou à tout le moins, que vous ne voulez pas laisser passer l’échéance sans rien faire.

D’abord, il faut  faire un inventaire exhaustif des problèmes subis par l’immeuble, tant dans les parties privatives que dans les parties communes. Cela peut aller de fenêtres qui ferment mal à des fissures ou des infiltrations dans le garage, par exemple.

La solution la plus judicieuse, si vous pouvez vous l’offrir, est de faire réaliser un audit de l’immeuble par un Architecte ou un Expert ingénieur en bâtiment. Pour info, voici un lien vers l’annuaire de l’Ordre des Architectes.

Une fois cet expert désigné, il viendra examiner l’immeuble de fond en comble pour relever les désordres que vous avez déjà vus, mais aussi pour vérifier s’il n’y en a pas d’autres.

Une fois son rapport déposé, vous pouvez envisager de saisir l’assurance décennale du constructeur de l’immeuble, ou la Dommages Ouvrage pour tenter de trouver une solution amiable.

Attention toutefois aux délais ! Il faut savoir qu’en cas de problème, si vous ne saisissez pas la justice avant l’expiration du délai de 10 ans, après vous ne pourrez rien faire, si aucune solution amiable n’a pu être trouvée.

Autrement dit, si une fois que vous avez l’inventaire précis des désordres affectant votre immeuble, votre constructeur et/ou son assureur n’agissent pas très rapidement pour les réparer, ou à tout le moins ne reconnaissent pas par écrit leur responsabilité, il faut saisir la justice au plus vite.

Par exemple, si votre immeuble a été réceptionné le 15 avril 2007, je conseille très fortement de saisir la justice le 14 avril 2017 au plus tard.

Maintenant, que peut-on espérer d’une telle démarche ?

Il faut savoir que votre immeuble bénéficie pendant dix ans non seulement de la garantie décennale, mais d’une garantie contractuelle également. (On oublie la biennale qui n’est plus d’aucun intérêt si vous êtes en fin de décennale…)

Donc, vous bénéficiez en premier lieu de la garantie décennale, dans un délai de dix ans à compter de la réception des travaux (qu’il ne faut pas confondre avec la livraison).

Cette garantie décennale couvre les dommages importants, qui soit mettent en péril la solidité de l’ouvrage (fissures…) soient le rendent impropre à sa destination (infiltrations en toiture qui n’assure plus le clos et le couvert).

Pour en savoir davantage sur le sujet, vous pouvez consulter les articles suivants,  ici et ici , consacrés à la garantie décennale.

Mais il faut aussi savoir que si les dommages affectant votre copropriété n’atteignent pas le niveau de gravité décennale (ce qui est plutôt une bonne nouvelle pour la pérennité de votre immeuble) vous pouvez néanmoins vous faire indemniser.

En effet, parallèlement à la garantie décennale existe une garantie contractuelle, qui permet d’indemniser les dommages moins importants. Il s’agit de la garantie des dommages intermédiaires. Attention, elle court dans les mêmes délais que la décennale, soit dix ans à compter de la réception. Là aussi, il faut faire attention aux dates.

Ainsi, en cas de désordres, vous disposez de plusieurs moyens d’obtenir une indemnisation de vos désordres. Le tout est de ne pas laisser passer l’anniversaire des dix ans de la réception.

 

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Livraison et réception, il ne faut pas confondre.

Il semble utile de faire la distinction entre les notions de livraison et de réception, qui sont proches, mais qui ne se recouvrent pas.

J’ai déjà évoqué la question de la réception et de son utilité dans de nombreux articles.

Au fil des articles, j’ai ainsi rappelé à quoi sert la réception etpourquoi il est souhaitable d’y procéder.

J’ai souligné qu’elle doit de préférence intervenir dans le cadre d’un Procès-Verbal, même si on peut parfois s’en passer, mais que s’il y a Procès-Verbal écrit, il ne faut surtout pas oublier de noter les éventuelles réserves.

Et surtout, il faut rappeler qu’en matières de garanties, la réception est le point de départ.

Ainsi, c’est à compter de la réception que débutent la garantie décennale, la garantie biennale, la garantie de parfait achèvement et la garantie contractuelle dite des « dommages intermédiaires« .

La réception est donc une notion très importante en matière de construction.

Mais il ne faut pas la confondre avec la livraison. En effet, il s’agit de deux notions différentes.

La réception concerne le Maître d’Ouvrage qui réceptionne des travaux. La livraison concerne le propriétaire à qui, généralement, on livre un logement.

Selon l’article 1792-4 du Code Civil:

« La réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement. »

Il s’agit donc exclusivement de la réception de travaux, réalisés par une ou plusieurs entreprises, à la demande du Maître d’Ouvrage.

Ainsi, par exemple, il s’agit pour le Maître d’Ouvrage de réceptionner des travaux de plomberie réalisés sur sa propriété.

La réception implique une relation de maitrise d’ouvrage entre la personne qui commande les travaux, et celle qui les réalise.

En revanche, la livraison consiste pour un nouveau propriétaire à prendre possession d’un bien, généralement construit à l’initiative d’un Maître d’Ouvrage, le promoteur.

Ainsi, en synthèse, le promoteur (qui est le Maître d’Ouvrage) va réceptionner la construction de l’ouvrage vis-à-vis des entreprises. Puis ensuite, il va livrer les appartements aux différents propriétaires, qui vont en prendre possession.

Dès lors  livraison et réception entraînent des effets différents, pour différentes personnes.

Notamment, selon les articles 1642-1 et 1648 du Code Civil, le propriétaire a une action contre son vendeur en cas de défauts de conformité et de vices apparents. Or les délais de cette action courent à compter de la livraison, c’est-à-dire la prise de possession, et non d’une réception.

Il est donc important de bien distinguer les deux notions qui ne se recouvrent ainsi pas.

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Condamnation in solidum, responsabilités décennale et contractuelle

J’ai déjà expliqué dans un article précédent ce qu’est une condamnation « in solidum ». Pour rappel, lorsqu’on bénéficie d’une condamnation in solidum contre deux adversaires au moins, cela signifie que l’on peut récupérer toutes les condamnations chez l’un d’entre eux, à charge pour lui de récupérer chez le second ce qui était dû par ce dernier.

Pour celui qui bénéficie de la condamnation, c’est donc un avantage non négligeable, destiné à le prémunir contre l’insolvabilité potentielle de ses adversaires.

Par exemple, dans un litige de construction, il n’est pas rare qu’une ou plusieurs entreprises aient déposé le bilan au moment du procès.

La possibilité pour le Maître d’Ouvrage de pouvoir récupérer ses condamnations chez l’un des adversaires solvables (entreprise solide, ou encore mieux, assureur) est donc une garantie de ne pas avoir fait le procès en vain.

En réalité, lorsqu’on envisage une action judiciaire, il est nécessaire de réfléchir, dès le début, aux possibilités de solvabilité du ou des adversaires en fin de litige.

Et c’est là qu’il faut réfléchir aux moyens juridiques à mettre en oeuvre, car selon le type de responsabilité que vous pourrez engager, vous pourrez bénéficier plus ou moins facilement d’une condamnation in solidum.

En matière de construction, il est fréquent que la responsabilité des constructeurs soit engagée sur le fondement de la responsabilité décennale. Dans ce cas, pas de problème. En effet, si les conditions de cette responsabilité sont réunies (atteinte à la solidité de l’ouvrage ou impropriété à destination) les constructeurs et leurs assureurs sont présumés responsables, et condamnés in solidum.

Cela signifie que le Maître d’Ouvrage peut récupérer 100% de ses condamnations chez l’assureur de son choix, à charge pour cet assureur de récupérer (ou non) chez les autres les parts de condamnation incombant à ces derniers. C’est donc cet assureur qui se retrouve à supporter le risque d’une éventuelle insolvabilité.

Ainsi, il est relativement avantageux, en termes de procédure, que le dommage soit qualifié de décennal puisqu’il entraîne, d’une part, la mobilisation de la garantie des assureurs, et d’autre part une condamnation in solidum.

En matière contractuelle, c’est plus compliqué.

Pour mémoire, en matière de construction, on peut être dans le domaine contractuel, synthétiquement, dans trois cas:

  • Lorsque le contrat est en cours. Ainsi, les travaux sont en cours de réalisation, et un problème se pose: on est en période contractuelle.
  • Lorsque les dommages constituent des réserves à la réception. En effet, ces réserves sont considérées comme relevant  de la responsabilité contractuelle. C’est logique car il s’agit de désordres constatés juste avant de réceptionner, donc pendant la période de travaux, qui s’achève avec la réception.
  • Lorsqu’il s’agit de dommages intermédiaires.

En matière contractuelle, la condamnation in solidum n’est pas automatique. Sur le principe, chacun doit être condamné, séparément, à hauteur de sa part de responsabilité.

Le Maître d’Ouvrage pourra donc se trouver à récupérer 20% des condamnations chez le Maître d’Œuvre, 50% chez l’entreprise A, et les 30% restants chez l’entreprise B.

À supposer que les défendeurs soient solvables, bien sûr.

Dans ce domaine, il demeure toutefois possible d’obtenir une condamnation in solidum.

Il faut pour cela démontrer que chacun des défendeurs a concouru à l’entier préjudice subi par le Maître d’Ouvrage. Selon une jurisprudence ancienne et constante (voir par exemple l’arrêt de la Cour de Cassation du 6 octobre 1993) si le Maître d’Ouvrage parvient à rapporter cette preuve, il pourra bénéficier d’une condamnation in solidum entre les défendeurs.

Cela peut présenter un véritable intérêt, si par exemple une des entreprises est notoirement solvable (grosse société de travaux) ou en présence d’un architecte, généralement bien assuré y compris pour la période contractuelle.

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L’artisan doit indiquer son assurance sur ses devis et factures

L'artisan doit indiquer son assurance sur ses devis et facturesJ’ai déjà évoqué à plusieurs reprises l’obligation des entrepreneurs d’être assurés pour leurs travaux de construction, sachant que ces derniers, et notamment les artisans, doivent ainsi pouvoir justifier de cette assurance par le production d’une attestation.

Tous les entrepreneurs, artisans, etc, doivent disposer de cette assurance s’ils effectuent des travaux de construction, et si les assureurs qu’ils contactent refusent de les assurer, il existe une procédure spécifique pour y remédier.

Rappelons également que le défaut, pour une entreprise de construction, de s’assurer au titre des travaux qu’elle réalise est une infraction pénale.  Ainsi, selon l’article L 111-34 du Code de la construction et de l’habitation :

« Quiconque contrevient aux dispositions des articles L. 241-1 à L. 242-1 du code des assurances, reproduits aux articles L. 111-28 à L. 111-30, sera puni d’un emprisonnement de six mois et d’une amende de 75 000 euros ou de l’une de ces deux peines seulement ».

Cette infraction est constituée non seulement si l’entrepreneur ne s’assure pas, mais aussi, s’il ne s’assure que pour certaines activités, et pas toutes celles qu’il pratique. Par exemple, l’entrepreneur assuré pour ses activités de maçonnerie, mais pas pour celles de plomberie et électricité encourt la peine précitée.

A présent, afin que les clients des artisans et des auto-entrepreneurs, soient correctement informés, et raisonnablement certains que leur interlocuteur est assuré, les artisans et auto-entrepreneursdoivent mentionner leur assurance sur leurs devis et factures.

Ainsi, le nouvel article 22-2 de la loi du 5 juillet 1996 précise que:

« Les personnes immatriculées au répertoire des métiers ou au registre des entreprises mentionné au IV de l’article 19 de la présente loi relevant du secteur de l’artisanat ainsi que les entrepreneurs relevant du régime prévu à l’articleL 133-6-8 du code de la sécurité sociale indiquent, sur chacun de leurs devis et sur chacune de leurs factures, l’assurance professionnelle, dans le cas où elle est obligatoire pour l’exercice de leur métier, qu’ils ont souscrite au titre de leur activité, les coordonnées de l’assureur ou du garant, ainsi que la couverture géographique de leur contrat ou de leur garantie ».

Si vous contractez avec une entreprise de construction, il est donc de plus fort conseillé d’examiner très soigneusement les documents remis, afin de vérifier si l’entreprise est dûment assurée. Sachant que si vous avez un architecte, c’est à lui de s’occuper de toutes ces questions.

 

Photo par Paul Bica

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Désordres et défauts de conformité d’un logement acheté en VEFA

0C205763-0926-4FD4-801B-2A0BCE87845C.image_600Acheter un logement dans du neuf, c’est un peu partir à l’aventure. On espère que tout se passera bien, mais on sait qu’il faudra probablement essuyer les plâtres, et on espère que les quelques défauts seront minimes. 

Toutefois, un certain nombre de garanties sont mises en place pour protéger l’acheteur en VEFA, outre, bien entendu, les garanties normales dont bénéficie tout Maître d’Ouvrage à des travaux de construction : garantie décennale, biennale, garantie des dommages intermédiaires (mais pas de garantie de parfait achèvement, à la charge des entrepreneurs mais pas du promoteur). 

Ainsi, l’acheteur qui constate que son bien soit est affecté de vices apparents, soit est affecté de non conformités apparentes, peut s’en plaindre auprès du promoteur. 

Il importe ici de faire la distinction entre les deux notions. 

Le vice de construction est un défaut affectant des ouvrages qui sont conformes à ce qui a été demandé, mais qui ont mal été effectués. Par exemple, vous aviez demandé que la peinture de votre cuisine soit de couleur verte. La couleur est bien verte, mais la peinture est très mal posé (traces, taches, cloques…) 

Le défaut de conformité contractuelle concerne les travaux qui sont bien réalisés, mais qui ne sont pas ce qui avait été décidé. Dans notre exemple, la peinture de la cuisine est parfaitement réalisée… mais de couleur rouge. 

Évidemment, il est possible éventuellement de combiner les deux : il peut à la fois y avoir un défaut de conformité et un vice de construction. Par exemple, la cuisine est peinte en rouge, et la peinture est très mal exécutée. 

Ou encore, les interrupteurs électriques ne sont pas posés là où c’était prévu, et en plus ils ne fonctionnent pas bien. 

Le mécanisme, instauré par l’article 1642-1 du Code Civil, est que le promoteur est obligé de livrer un bien conforme et exempt de vices. 

Même si ces vices sont apparents à la réception (par opposition aux vices cachés, qui font l’objet d’autres garanties) le promoteur doit les réparer. 

Cette obligation qui lui pèse dure non seulement pendant toute la période contractuelle, avant la réception du logement par l’acquéreur, mais pendant une durée d’un mois après cette réception. 

C’est très important, car normalement, tout problème apparent non signalé au moment de la réception est considéré comme purgé, autrement dit, l’acheteur est censé l’accepter. Dans notre cas, au contraire, l’acheteur bénéficie d’une période étendue pour tout vérifier. C’est un peu comme si la réception durait pendant une période d’essai d’un mois. 

Cela signifie que dans le mois de la prise de possession, l’acquéreur a tout intérêt à scruter attentivement son bien pour vérifier s’il existe des défauts qu’il n’aurait pas déjà signalés le jour de la remise des clés. 

S’il détecte des défauts, il dispose d’un mois pour les signaler au promoteur, bien entendu par courrier recommandé AR. 

Petit conseil : si vous réceptionnez le 15 du mois, n’attendez pas le 15 du mois suivant pour écrire, faites le au plus vite. 

Ensuite, que se passe t’il ? 

Normalement, le promoteur doit réparer les vices et défauts de conformité qui lui sont signalés. Mais, bien souvent, il va contester au moins certains points en espérant que le temps joue pour lui. 

En effet, l’acheteur dispose d’un délai d’un an et un mois, qui court à compter de la réception, pour agir en justice (article 1648 du Code Civil). 

S’il n’agit pas en justice dans ce délai d’un an et un mois (en réalité, un an à compter de la fin du mois pendant lequel on peut faire une réclamation) il est forclos. Autrement dit, il ne peut plus agir sur le fondement des vices et défauts de conformité apparents, qui seront réputés acceptés. 

Il convient donc d’être prudent et surtout, de faire bien attention aux dates. 

Dernier conseil : si vous envisagez d’agir en justice, là encore, prenez vos précautions, n’allez pas voir l’avocat trois jours (ni même une semaine) avant l’expiration du délai, préférez au moins un mois… 

Photo par *JRFoto*
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Mon entreprise est assurée en décennale. Ai-je vraiment besoin d’une Dommages Ouvrage ? (Spoiler: OUI).

Question intéressante qui m’a été posée à quelques reprises et qui me semble justifier une réponse un peu développée. 

J’ai déjà fait un billet succinct sur la question, auquel je vous renvoie, mais il semble utile de développer d’autres aspects. 

La situation est donc la suivante : vous êtes Maître d’Ouvrage, vous voulez faire des travaux et vous envisagez d’économiser sur la Dommages Ouvrage au motif que votre entrepreneur est correctement assuré. 

Est-ce une bonne idée ? Franchement, pas trop. 

D’abord, parfois, on tombe sur des entrepreneurs indélicats qui jurent sur la tombe de leur mémé qu’ils sont assurés, et puis… en fait, non. Ou alors, ils sont assurés pour une partie de leur activité, et pas une autre, et pas de chance, elle va être mise en oeuvre pour votre construction. Par exemple, l’entreprise est assurée pour des travaux de plomberie, mais pas d’étanchéité mais réaliser tout de même des ouvrages de ce type. 

Bref, il faut d’abord être certain à 100% que votre entrepreneur est correctement assuré (si vous avez un Maître d’Oeuvre, c’est à lui de s’en assurer). 

Mais même si c’est le cas, la Dommages Ouvrage reste utile, notamment sur un plan procédural. 

En effet, elle est censée préfinancer les dommages décennaux (c’est sa mission première, je vous renvoie à cet article pour le cas des dommages avant réception). 

Cela veut dire qu’avec la Dommages Ouvrage, vous avez une chance d’obtenir une indemnisation sans avoir à engager de procès. (Je dis bien une chance, car nous ne sommes pas au pays des Bisounours, et malheureusement, la Dommages Ouvrage va elle aussi tenter de minimiser sa perte et de proposer parfois des solutions non adaptées mais moins onéreuses). 

Si vous n’avez pas de Dommages Ouvrage, et comptez sur l’assurance décennale de votre entrepreneur, vous pouvez immédiatement aller voir un avocat et préparer l’assignation en désignation d’Expert judiciaire. 

Une décennale ne paiera jamais (ou presque jamais) sans y être obligée par une décision de justice. 

Et il ne faut pas se dire que l’action en justice coûtera probablement moins cher que la Dommages Ouvrage. 

Supposons que votre Dommages Ouvrage soit à hauteur de 5.000 Euros environ. Dites vous bien que votre procès vous coûtera probablement davantage, en argent, mais aussi en stress et temps perdu. 

Donc, si vous construisez un ouvrage un tant soit peu important, prenez une Dommages Ouvrage, c’est douloureux sur le coup mais vous apprécierez ensuite. Enfin, la plupart du temps. 

Cas du particulier qui fait des travaux dans son logement

89AB8A32-2B32-4594-9453-4B64B7D57832.image_600Il peut sembler tout naturel de vouloir aménager son petit chez-soi et d’y faire quelques travaux. 

Mais il faut faire particulièrement attention dans ce cas, car il existe des risques importants en cas de revente. 

Prenons un exemple tout simple. Vous avez une petite maison à la campagne, et l’électricité ne vous convient pas, alors vous la refaites vous-même après quelques passages chez Castorama. 

Le problème c’est que vous n’êtes pas électricien, même si vous avez des notions en la matière. Donc, même si l’installation n’est pas à proprement parler très dangereuse, il y a de fortes chances qu’elle ne soit conforme ni aux règles de l’art, ni aux normes actuelles. 

Tant que vous conservez la maison, pas de problème. Lorsque vous la revendez, en revanche, vous vous exposez à ce que votre acheteur se plaigne de ces travaux. 

Il peut le faire sur au moins deux fondements. 

En premier lieu, vous êtes considéré comme constructeur au sens du Code Civil. Cela veut dire que vous êtes redevable de l’ensemble des garanties des constructeurs : garantie décennale de l’article 1792 du Code Civil, garantie des dommages intermédiaires notamment. 

Dans notre cas, votre installation qui n’est pas aux normes sera certainement considérée comme dangereuse, donc entraînant votre responsabilité sur le fondement de la garantie décennale. Au mieux, comme elle n’est pas conforme, et que vous étiez conscient de « bricoler » votre électricité (au lieu de la confier à un professionnel agréé) vous avez commis une faute entrainant votre responsabilité sur le fondement des dommages intermédiaires. 

En second lieu, votre acheteur peut vous attaquer sur le fondement de la garantie des vices cachés de l’article 1641 du Code Civil. 

Dans un tel cas, il y a peu de chances que l’exclusion de garantie que votre notaire n’aura pas manqué d’insérer dans votre acte de vente vous protège, car on considèrera que, ayant vous même construit l’installation, vous la connaissez parfaitement, et que s’il y a un vice, vous le connaissez aussi, puisque vous êtes conscient, toujours, d’avoir bricolé la chose plutôt que de confier le travail à un électricien. 

Dans tous les cas, le risque encouru n’est pas négligeable. 

En matière de décennale, il disparaît si vous vendez plus de dix ans après avoir fini les travaux. D’où l’importance de conserver les justificatifs desdits travaux (en l’espèce, par exemple, les factures des fournitures). 

En matière de vice caché, en revanche, cette sécurité n’existe pas. 

Donc il est vivement conseillé de faire très attention si vous faites des travaux. 

Cela signifie qu’il faut autant que possible, si vous n’êtes pas vous-même un professionnel qualifié, les faire faire par des entreprises dûment assurées. 

Et si vous n’êtes pas sûr de vous, la solution est, lors de la revente, d’avertir clairement votre vendeur (et d’en rapporter la preuve) des travaux réalisés afin qu’il s’agisse, si vices il y a, de vices apparents donc acceptés par l’acheteur. 

Dans tous les cas, si les travaux sont importants, souscrivez une assurance Dommages Ouvrage et prenez un architecte.

Photo par EePaul

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Les dommages intermédiaires

dommages intermédiairesAh, le beau sujet de construction pointu que les dommages intermédiaires. 

Pointu, parce que peu de gens savent ce que sont ces dommages, ni même qu’ils existent. Ce qui est un peu dommage pour le Maître d’Ouvrage victime de malfaçons, parce que parfois c’est la seule façon d’obtenir une indemnisation. 

Pour permettre de comprendre de quoi il s’agit, il faut faire un rapide rappel du régime d’indemnisation des dommages de la construction. Je ne vais pas entrer dans les détails, vu que j’ai déjà rédigé un nombre conséquent de billets sur la question et que j’invite le lecteur curieux à suivre les liens que je vais indiquer. (Attention, cela va être le genre d’article avec une introduction très longue et un développement sur le coeur du sujet très bref. Et maintenant, débutons l’introduction.)

Succinctement, en matière de désordre à la construction, il faut tout d’abord déterminer s’il intervient avant ou après la réception.

Les désordres constatés avant réception, mais après achèvement des travaux, sont des réserves à la réception notées sur le Procès Verbal de réception. Ces réserves doivent faire l’objet de réparations par l’entreprise, qui y est contractuellement engagée. Notons également que ces réserves entrent dans le cadre de la garantie de parfait achèvement.

En outre, cette garantie de parfait achèvement, due par l’entreprise, couvre aussi tous les dommages constatés dans l’année qui court à compter de la réception, peu important l’importance des dommages. 

Il faut noter en revanche que concernant les dommages apparents au moment de la réception et non portés au Procès Verbal de réception, ils sont réputés acceptés par le Maître d’Ouvrage, sauf à ce qu’il ait été assisté d’un Maître d’Oeuvre. En effet, l’architecte qui oublie de mentionner comme réserves des dommages apparents engage sa responsabilité. 

Par ailleurs, une fois la réception intervenue, débutent les garanties biennale et décennale. 

Concernant la garantie décennale, je rappelle qu’elle n’a vocation à être mobilisée que si les désordres revêtent une certaine importance. Autrement dit, il faut que, soit ils portent atteinte à la solidité de l’ouvrage (fissures, enfoncement des fondations…), soit ils rendent l’ouvrage impropre à sa destination (le chauffage qui ne fonctionne pas). 

Observons enfin que la garantie décennale peut être mobilisée pour des désordres qui remplissent ces conditions et qui auraient été signalés dans l’année de parfait achèvement, et qui par conséquent entrent aussi dans la garantie de parfait achèvement (merveilleux, deux garanties pour le prix d’une). 

(Fin de l’introduction ; je vous avais dit que ce serait long.)

Ceux qui en sont arrivés à ce point de la lecture vont donc arriver d’eux-mêmes à la conclusion qui s’impose : mais que se passe t’il pour les désordres qui se révèlent après la réception, après la période d’un an de garantie de parfait achèvement, mais qui n’ont pas un tel niveau de gravité qu’ils mobilisent la garantie décennale ? 

Sur le principe, jusqu’à il y a environ 30 ans, il ne leur arrivait rien et le Maître d’Ouvrage n’avait que ses yeux pour pleurer, par exemple parce que son bel immeuble était entièrement fissuré sur toutes ses façades, mais que ces fissures n’étaient qu’inesthétiques et ne mettaient pas en jeu la solidité de l’immeuble et ne compromettaient pas sa destination. 

Pour remédier cette difficulté a été mise en place la théorie des dommages intermédiaires, ayant justement pour objet de remédier à cette difficulté. 

La règle est relativement simple : le Maître d’Ouvrage peut obtenir une indemnisation du constructeur à raison de ces dommages s’il prouve une faute contractuelle imputable au constructeur, qui lui cause un préjudice. 

La distinction est d’importance, puisqu’en matière de garantie décennale, il existe une présomption de responsabilité, donc le Maître d’Ouvrage n’a rien à prouver, seulement l’existence du désordre, et qu’en matière de réserves à la réception et de garantie de parfait achèvement, là aussi, il suffit de prouver que les désordres existent et n’ont pas été repris. 

Donc, en matière de dommages intermédiaires, le Maître d’Ouvrage doit apporter la preuve de ce que l’entrepreneur a commis une faute en réalisant le chantier (ce qui généralement va relever d’une expertise judiciaire). 

Autre point d’importance, en matière de décennale, l’entreprise est obligatoirement assurée. Tel n’est pas le cas en matière de dommages intermédiaires. Ce qui signifie qu’en cas de condamnation, le Maître d’Ouvrage ne pourra pas bénéficier de la garantie de l’assureur de son entrepreneur et ne pourra s’en prendre qu’à ce dernier. 

Raison de plus, pour l’entreprise, pour prendre auprès de son assureur une garantie spéciale pour les dommages intermédiaires, ce qui est une sécurité non négligeable. 

Photo par Paul Bica

Licence Creative Commons

Pas de garantie décennale sans réception

516D073D-206B-401D-B10D-1FD1410E6DF9.image_600Les billets concernant la garantie décennale et tout ce qui tourne autour sont fréquents sur ce blog. 

Celle-ci a pour objet d’indemniser le Maître d’Ouvrage pour les dommages graves, c’est-à-dire ceux qui soit portent atteinte à la solidité de l’ouvrage, soit empêchent qu’il soit utilisé normalement (impropriété à destination). 

Or on m’interroge souvent sur la possibilité de saisir la garantie décennale pour un chantier en cours. 

Il peut s’agir par exemple d’une maison en cours de construction. L’entrepreneur fait mal son travail, l’ouvrage est bourré de désordres, puis l’entrepreneur disparaît dans la nature et on n’entend plus parler de lui, sauf pour apprendre qu’il est insolvable / en liquidation judiciaire. 

Or la garantie décennale ne va jamais, jamais, prendre en charge ce problème. 

En effet, il faut rappeler que cette garantie ne commence à prendre effet qu’après la réception, et ne garantit que les dommages qui apparaissent après cette réception. 

Elle ne prend jamais en charge les réserves. 

Donc si vous vous retrouvez dans la situation précédemment décrite, vous risquez de n’avoir guère de possibilité de vous en sortir, avec une entreprise défaillante et un assureur qui refuse de mobiliser ses garanties (à raison). 

C’est bien la raison pour laquelle il est vraiment opportun de souscrire une garantie Dommages Ouvrage, qui sous certaines conditions prend en charge les dommages avant réception

Avoir recours aux services d’un architecte peut aussi grandement aider. 

Photo par Olga_Dietrich 

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