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Délai de contestation d’une Assemblée Générale de copropriétaires et Aide Juridictionnelle

Délai de contestation d'une Assemblée Générale de copropriétairesDans un billet précédent, j’expliquais que le copropriétaire qui voulait procéder à une contestation d’une Assemblée Générale devait agir dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès verbal d’Assemblée Générale, et que cette action prenait la forme d’une assignation délivrée au Syndicat des Copropriétaires avant l’expiration de ce délai. 

Toutefois, certains copropriétaires n’ont pas les moyens de consulter un avocat et souhaiteraient solliciter l’aide juridictionnelle. 

Or demander le bénéfice de l’AJ est généralement assez long, compte tenu des délais de traitement de dossier, de sorte qu’on est pratiquement certain que le délai de contestation de deux mois sera écoulé. 

Dans cette hypothèse, il est utile de savoir que le fait de déposer une demande d’AJ et, une fois qu’elle est acceptée, de délivrer l’assignation, permet malgré tout de respecter la condition de délai

Par conséquent le copropriétaire qui est sûr, en raison du montant de ses revenus, d’obtenir le bénéfice de l’AJ, a tout intérêt à la demander rapidement s’il veut contester une Assemblée Générale.

Comment m’assurer que mon vote a bien été pris en compte lors de l’Assemblée Générale de copropriétaires ?

Comment m'assurer que mon vote a été pris en compte en Assemblée Générale ? Lors d’une Assemblée Générale, vous avez, par exemple, voté en défaveur d’une résolution qui a toutefois été adoptée par les autres copropriétaires. 

Vous voulez vous assurer que votre vote négatif a bien été pris en compte. C’est particulièrement important, car le fait d’être opposant à une résolution conditionne votre possibilité éventuelle de contester l’Assemblée Générale

Or en matière d’Assemblée Générale le procès verbal fait foi, et si vous êtes noté comme ayant accepté la résolution, votre éventuelle contestation sera irrecevable. 

La rédaction du procès verbal est ainsi particulièrement importante.

Certes, il est toujours possible de tenter de prouver que la rédaction du procès verbal est erronée. Cela n’est toutefois pas nécessairement aisé. Il est donc préférable de s’assurer dès l’origine que le procès verbal mentionne des informations exactes.

Désormais, l’établissement du procès verbal en fin de séance est une condition de validité de l’assemblée. 

Plus précisément, contrairement à l’usage antérieur, le Procès-Verbal doit être rédigé au fur et à mesure de l’Assemblée Générale. Maintenant, de façon générale, le syndic de l’immeuble qui assure le secrétariat de séance arrive avec son ordinateur portable et son imprimante, afin de préparer, au fil du déroulement de l’Assemblée Générale, le texte du Procès-Verbal.

À la fin de la réunion, le syndic, après avoir noté tous les votes pour les résolutions, finalise le projet de Procès-Verbal et l’imprime.

À ce moment, le Président de séance et le ou les scrutateurs signent le Procès-Verbal. Par la suite, le syndic pourra éventuellement refaire une mise en forme du Procès-Verbal, mais il ne peut en aucun cas le modifier.

Ainsi, le Procès-Verbal est figé en fin d’Assemblée Générale.

De la sorte, il suffit donc de s’assurer sur le procès verbal imprimé en fin de séance que le vote qui est indiqué est bien celui qui a été formulé. 

Autre solution envisageable, et encore plus sécurisée: si en début d’Assemblée Générale on craint que ses votes ne soient pas bien pris en compte, il suffit de se faire élire scrutateur. La plupart des copropriétaires ne tiennent pas à se faire élire scrutateur, car cela impose de rester jusqu’à la toute fin de l’Assemblée Générale. Se faire élire à cette fonction est généralement assez aisé.

Mais dans le cas d’un doute sur le texte de l’Assemblée Générale, si vous êtes scrutateur, la validité du Procès-Verbal établi en Assemblée Générale suppose que vous le signiez. Vous pourrez donc à cette occasion faire toutes vérifications utiles sur la prise en compte de votre vote.

A quelles conditions puis-je contester une Assemblée Générale de copropriété?

Conditions de contestation d'assemblée généraleVous avez reçu le procès verbal d’une Assemblée Générale dans lequel figure une décision qui ne vous convient pas, et vous voulez la contester

Tout d’abord, vous devez bien entendu être copropriétaire. Par exemple, un simple locataire ne peut contester une Assemblée Générale. 

Ensuite, vous devez vous assurer que vous êtes dans le délai de contestation. Celui-ci est de deux mois à compter de la notification du procès verbal d’Assemblée Générale. En pratique, ce délai court à compter de la réception de la lettre recommandée contenant le procès verbal d’Assemblée Générale. 

Cela signifie que l’assignation contestant l’Assemblée Générale doit être délivrée au Syndicat des Copropriétaires dans ce délai de deux mois. Il est donc vivement recommandé d’aller consulter un avocat assez rapidement. 

Enfin, il faut que vous ayez été opposant à la décision qui a été adoptée, ou alors défaillant.

Voyons d’abord le cas de l’opposant. Cela signifie que si la décision a été acceptée, il faut que vous ayez voté non. Symétriquement, si la décision a fait l’objet d’un refus, il faut que vous ayez voté oui. En définitive, il faut tout simplement que le résultat du vote soit contraire à votre propre vote. 

Prenons ensuite le cas du copropriétaire défaillant. Etre défaillant signifie ne pas avoir été présent ni représenté lors de l’Assemblée Générale. Autrement dit, vous êtes défaillant si vous n’êtes pas allé à l’Assemblée Générale, et que vous n’avez chargé aucun mandataire de vous représenter. 

En revanche, le copropriétaire présent ou représenté et qui s’abstient de voter n’est pas considéré comme opposant ou défaillant. 

En conclusion, cela signifie que si vous voulez contester une Assemblée Générale, il faut agir en amont et en aval. En amont : il faut absolument voter contre toute résolution qui ne vous convient pas, et ne surtout pas vous abstenir. Si toutefois vous ne souhaitez pas voter « contre » en Assemblée, il vous est toujours possible, tout simplement, de ne pas vous présenter. En aval : il faut s’assurer que vous respectez le délai de deux mois.

Quand et comment puis-je demander qu’une question soit mise à l’ordre du jour de l’Assemblée Générale de copropriétaires?

Quand et comment puis-je demander qu'une question soit mise à l'ordre du jour de l'Assemblée Générale ?Vous souhaitez qu’une résolution soit portée à l’Ordre du Jour de l’Assemblée Générale de copropriété. Pour cela, il faut respecter des conditions de forme et de délai. 

Tout d’abord, il convient, à peine de nullité de la demande, que vous l’adressiez au syndic par courrier recommandé avec avis de réception. Toute demande formuée autrement (par oral, par courrier simple…) peut être ignorée. 

En outre, il faut bien qu’il s’agisse d’un projet de résolution, donc d’une question précise à laquelle il peut être répondu par oui ou non, et joindre à la demande tous documents utiles. 

Ensuite, vous pouvez demander à faire insérer une nouvelle question à l’ordre du jour à tout moment. Il n’y a donc pas de moment particulier à respecter. 

Toutefois, le décret de 1967 précise que si en raison de la date de la réception de la demande par le syndic, la résolution ne peut être mise à l’ordre du jour de la prochaine assemblée, elle devra être mise à l’ordre du jour de l’assemblée suivante. 

En pratique, cela signifie que si vous faites votre demande peu de temps avant la réunion de l’Assemblée Générale, il est possible qu’elle ne soit pas prise en compte. 

Notamment, si la convocation à l’Assemblée Générale vous est déjà parvenue, il est généralement considéré qu’il est trop tard. Cela peut également être le cas si les convocations ont déjà été préparées par le syndic et mises sous pli, mais non encore envoyées. 

Par conséquent, il vaut mieux ne pas attendre le dernier moment et agir immédiatement lorsqu’on souhaite voir une question soumise au vote de l’Assemblée Générale.

AG de copropriétaires : mon mandataire a voté contre mes instructions, que faire?

Mandataire qui vote contre les instructions en AssembléeDans le cadre des Assemblées Générales de copropriété, il arrive fréquemment qu’un copropriétaire, ne pouvant être présent, mais souhaitant participer, remette à un autre copropriétaire, qui devient ainsi son mandataire, un pouvoir et des instructions de vote. 

Malheureusement, il arrive que le mandataire, par négligence ou par malignité, vote dans le sens contraire des instructions qui lui ont été données. 

Le cas du mandataire qui vote contre les instructions en Assemblée Générale est particulièrement ennuyeux, surtout si, par exemple, cela a pour effet de valider une décision que le copropriétaire absent voulait voir refusée. 

J’ai ainsi pu traiter un dossier dans lequel cette négligence avait eu pour effet d’imposer au copropriétaire absent des travaux sur parties communes, mais dans ses parties privatives, qui lui causaient un préjudice de jouissance important. 

Que faire ? 

Eh bien, malheureusement, pas grand’chose. 

En effet, il est constant que le vote réalisé par le mandataire est réputé valable et que tout au plus, le mandant insatisfait peut demander à son mandataire des dommages et intérêts à raison du préjudice subi et causé par l’erreur de vote. Autant dire que ce n’est pas une solution satisfaisante. 

Ainsi, la seule solution pour tenter de se prémunir contre cette difficulté est de ne donner pouvoir qu’à des copropriétaires que l’on connaît, en qui l’on a confiance, et de leur expliquer clairement, de préférence par écrit, ce qu’il faut voter pour chacune des résolutions.

Contestation d’Assemblée Générale de copropriétaires

Contestation d'assemblée générale de copropriétéAu sein d’une copropriété, toutes les décisions sont prises collectivement, par le vote de l’assemblée générale des copropriétaires. Selon l’importance de la décision à prendre, les majorités diffèrent : majorité simple des copropriétaires présents, majorité simple de tous les copropriétaires, majorité renforcée de deux tiers des copropriétaires. 

De la sorte, il est très fréquent que des décisions soient prises alors qu’une partie des copropriétaires s’y oppose. (J’ai évoqué dans ce billet le cas où toutefois le copropriétaire peut, seul, faire échec à une décision). 

Que faire dans ce cas ? Il est possible de contester la décision prise en Assemblée Générale. 

Le moyen de contestation, juridiquement parlant, sera que la décision a été prise sans respecter les règles édictées par la loi du 10 juillet 1965 relative à la copropriété. 

Mais même si le copropriétaire insatisfait a de très bonnes raisons juridiques de contester la décision d’assemblée générale, encore faut-il que sa demande soit recevable. (J’ai expliqué dans ce billet la question de la recevabilité d’une demande). 

En effet, en matière de copropriété, il est très facile de voir sa demande déclarée irrecevable, étant précisé que toute contestation d’Assemblée Générale doit être faite en justice. 

Par exemple, il est évident que seule la personne qui est copropriétaire peut agir en justice. Toute demande formulée par une autre personne (conjoint, parent…) est irrecevable. 

En outre, le copropriétaire doit respecter un strict délai de deux mois à compter de la notification du procès verbal d’assemblée. Toute demande formulée au delà de ce délai est irrecevable. Par conséquent, si on envisage de contester une Assemblée Générale, il faut s’y prendre un peu à l’avance pour donner le temps à l’avocat de préparer l’assignation. 

Enfin, le copropriétaire doit être opposant à la décision contestée, ce qui veut dire qu’il ne doit surtout pas avoir voté pour la décision prise. Cela signifie que si une action concrète a été décidée, le copropriétaire concerné doit avoir voté pour qu’elle ne soit pas réalisée. Au contraire, si l’assemblée générale a refusé d’effectuer cette action, le copropriétaire doit avoir voté pour qu’elle le soit. 

Dans ces conditions, si une assemblée générale se profile et que le copropriétaire craint que des décisions contraires à ses souhaits ne soient prises, il lui appartient de prendre, préventivement, quelques mesures simples pour éviter de risquer d’être irrecevable au titre de l’action en contestation qu’il engagera éventuellement par la suite. 

Tout d’abord, il faut systématiquement voter contre les résolutions que l’on n’approuve pas sans réserve. De la sorte, le copropriétaire est certain d’être opposant, donc recevable en sa demande. 

Par ailleurs, si le copropriétaire pense, à l’avance, voter contre la décision, mais craint d’être en minorité… Il est sage pour lui d’être carrément absent à l’assemblée générale. 

En effet, un syndic indélicat peut, lors de la rédaction du procès verbal, « oublier » de noter les copropriétaires opposants et les inscrire comme ayant accepté la décision. Or si on est noté absent, cela équivaut à un vote d’opposition. En effet, il est difficile pour un syndic de « faire voter » un copropriétaire absent de la liste de présence… 

Dans un tels cas, être absent à la réunion signifie être absent soi même, mais également s’abstenir de confier un mandat à qui que ce soit. 

En effet, si votre mandataire ne suit pas vos instructions, ou les suit mais est victime de l’indélicatesse précitée du syndic, rien ne peut être fait contre la copropriété : cela devient un litige entre le copropriétaire et son mandataire. 

Autrement dit, si vous avez dit à votre mandataire de voter « non » mais qu’il vote « oui », on considèrera que cela ne concerne que les rapports entre le copropriétaire mandant et le mandataire, de sorte que la décision d’Assemblée Générale ne pourra être contestée. Tout au plus, le copropriétaire pourra solliciter des dommages et intérêts à l’encontre du mandataire, à raison du préjudice subi par le vote contraire aux instructions données. 

En conclusion, si vous êtes copropriétaire et voulez contester une ou plusieurs décisions d’Assemblée Générale, il vous faut avoir voté contre les résolutions litigieuses et respecter le délai de deux mois pour les attaquer en justice. 

Et discuter de la question avec votre avocat, afin de formuler des moyens juridiques propres à faire prévaloir votre point de vue : être recevable en son action, c’est bien, la voir prospérer, c’est mieux.

La loi Carrez, mécanismes et dangers

Mécanisme et dangers de la Loi CarrezSi vous êtes sur le point d’acheter ou de vendre un appartement situé dans une copropriété, vous avez certainement entendu parler de la « loi Carrez ».

Voyons un peu plus précisément de quoi il s’agit.

La loi dite « CARREZ » a intégré dans la loi du 10 juillet 1965 relative aux immeubles en copropriété un article 46 qui indiquant :

« Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot ». 

Cela signifie que la promesse de vente, de même que l’acte notarié qui la réalise, doivent mentionner précisément la surface du bien vendu. Si cette surface n’est pas mentionnée, l’acte est nul et l’acquéreur peut refuser la vente.

Aussi, il est particulièrement important pour le vendeur de faire figurer la surface sur les actes de vente, promesse ou acte authentique.

Jusque là, guère de difficultés, semble t’il : il faut que la surface soit indiquée. Mais encore faut-il qu’elle soit précise.

Or la mesure « loi Carrez » d’un appartement n’est pas forcément très simple. Par exemple, on ne doit mesurer les surfaces ni du garage ni de la cave. En outre, la surface ne doit être mesurée que si la hauteur sous plafond est d’au moins 1,80 mètres et certains emplacements ne sont pas comptés (embrasures…). Je vous laisse imaginer le cas d’une pièce mansardée avec poutres apparentes…

En outre, il ne s’agit que du clos et couvert : inutile de faire figurer la surface de la grande terrasse donnant sur la Tour Eiffel, donc, même si on peut raisonnablement supposer qu’elle améliore la valeur de l’appartement.

Ainsi, réaliser une mesure « Loi Carrez » n’est pas à la portée du premier venu et il est vivement conseillé de consulter pour cela un géomètre Expert ou un architecte.

Vous me direz cependant que tout cela coûte bien cher, qu’on peut bien faire la mesure soi-même, et que de toutes façons, en principe, la mesure était indiquée lorsque vous avez acheté l’appartement. Donc, inutile de tout recommencer.

Oui, mais…

D’abord, il convient de préciser que la loi Carrez ne date que de décembre 1996. Aussi, si vous avez acheté l’appartement avant, votre vendeur n’avait aucunement l’obligation de faire figurer cette mesure spécifique. Si elle est tout de même indiquée, vous n’avez aucune certitude qu’elle est conforme aux règles « Loi Carrez ».

Et même si vous avez acheté après 1996… vous n’avez aucune certitude que la mesure indiquée sur votre acte de vente est exacte. Elle a même de fortes chances de ne plus l’être, si par exemple vous avez fait des travaux de réaménagement (doublage des murs, modifications des cloisons…)

Ensuite, comme je l’indiquais, réaliser la mesure soi-même est risqué, en raison de l’ensemble de règles complexes qui doivent être respectées.

Et faire figurer dans l’acte une mesure fausse peut coûter très cher, au sens propre.

En effet, l’article 46 de la loi dispose que si la surface réelle est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte de vente, le vendeur doit supporter une diminution de prix.

Autrement dit, si la superficie de l’appartement est inférieure à raison de plus de 5%, disons par exemple 6%, par rapport à celle qui figurait sur l’acte… Le vendeur devra restituer à l’acquéreur 6% du prix versé.

Par contre, si la surface est plus grande qu’indiquée, le vendeur ne peut demander aucun supplément de prix.

Ainsi, pour le vendeur, il est particulièrement important de faire procéder à la mesure par un professionnel, au risque de devoir rembourser partiellement l’acquéreur du prix de vente. Il ne pourra se satisfaire, par exemple, de la mesure faite à la va-vite par son agent immobilier avec un mètre ruban de deux mètres.

De façon symétrique, tout acquéreur qui a un doute sur le fait que l’appartement qu’il vient d’acheter a été correctement mesuré, a tout intérêt à faire procéder avant tous travaux à ses propres mesures, au cas où l’appartement serait plus petit qu’annoncé et qu’il pourrait obtenir une réduction du prix.

Ainsi, dans les deux cas, afin que non seulement la vente soit valable, mais qu’elle ne suscite pas par la suite de contentieux, il est prudent pour tout propriétaire de faire procéder à une telle mesure, quitte à l’intégrer ensuite dans le prix de vente affiché.

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