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Loi Carrez : prise en compte du bien tel qu’il est au moment de la vente

J’avais déjà exposé dans un article précédent les principes de la Loi Carrez et les dangers que le mécanisme peut entraîner pour le vendeur négligent. En effet, en cas de mesurage erroné dans une proportion de plus de 5%, la responsabilité du vendeur est engagée et il se retrouve à devoir restituer à l’acquéreur la portion de prix correspondante, en application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965:

« Si la superficie est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure ».

Le risque pour le vendeur était d’autant plus grand que même si l’erreur était le fait d’un mesurage Carrez erronée réalisé par un professionnel, le vendeur devait supporter lui même le remboursement envers l’acquéreur, sans pouvoir engager la responsabilité du professionnel s’étant trompé. Ainsi, la Cour de Cassation considérait que la réduction de prix en fonction de la véritable surface ne faisait que ramener le bien du bien à son juste niveau (par exemple Cass. Civ.3, 21 novembre 2006, 04-18804).

À présent ce risque est moins important, dans la mesure où la Cour de Cassation considère désormais que si le vendeur a fait réaliser le mesurage par un professionnel, il peut se retourner contre ce dernier, au titre de la perte de chance que celui-ci lui a causée de vendre son bien au même prix pour une superficie montre (Cass. Civ. 3, 28 janvier 2015, n°13-27397).

Ceci étant, il convient néanmoins de s’assurer que le mesurage Carrez comprend bien toutes les surfaces pertinentes.

Sur ce point, il faut préciser que les surfaces à mesurer font l’objet d’indications précises. Ainsi, toujours selon l’article 46 de la loi:

« Les dispositions du premier alinéa ci-dessus ne sont pas applicables aux caves, garages, emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lots d’une superficie inférieure à un seuil fixé par le décret en Conseil d’Etat prévu à l’article 47 ».

Donc, notamment, il ne faut pas mesurer les caves.

Mais que se passe t’il si un local, noté comme un cave dans le Règlement de Copropriété, a été aménagé autrement par le vendeur ou un précédent propriétaire ? Faut-il le mesurer ou non?

La Cour de Cassation répond par l’affirmative.

Ainsi, lorsqu’une cave a été transformée en remise (Cass. Civ. 3, 2 octobre 2013, n°12-21918) ou en salle de bains (Cour d’Appel de Versailles, 5 janvier 2017, Jurisdata n°2017-001078), elle doit faire l’objet du mesurage Carrez, même si elle est toujours notée comme « cave » dans le Règlement de Copropriété.

La Cour de Cassation précise ainsi:

« Pour l’application de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, il y avait lieu de prendre en compte le bien tel qu’il se présentait matériellement au moment de la vente ».

 

 

La loi Carrez, mécanismes et dangers

Mécanisme et dangers de la Loi CarrezSi vous êtes sur le point d’acheter ou de vendre un appartement situé dans une copropriété, vous avez certainement entendu parler de la « loi Carrez ».

Voyons un peu plus précisément de quoi il s’agit.

La loi dite « CARREZ » a intégré dans la loi du 10 juillet 1965 relative aux immeubles en copropriété un article 46 qui indiquant :

« Toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot ». 

Cela signifie que la promesse de vente, de même que l’acte notarié qui la réalise, doivent mentionner précisément la surface du bien vendu. Si cette surface n’est pas mentionnée, l’acte est nul et l’acquéreur peut refuser la vente.

Aussi, il est particulièrement important pour le vendeur de faire figurer la surface sur les actes de vente, promesse ou acte authentique.

Jusque là, guère de difficultés, semble t’il : il faut que la surface soit indiquée. Mais encore faut-il qu’elle soit précise.

Or la mesure « loi Carrez » d’un appartement n’est pas forcément très simple. Par exemple, on ne doit mesurer les surfaces ni du garage ni de la cave. En outre, la surface ne doit être mesurée que si la hauteur sous plafond est d’au moins 1,80 mètres et certains emplacements ne sont pas comptés (embrasures…). Je vous laisse imaginer le cas d’une pièce mansardée avec poutres apparentes…

En outre, il ne s’agit que du clos et couvert : inutile de faire figurer la surface de la grande terrasse donnant sur la Tour Eiffel, donc, même si on peut raisonnablement supposer qu’elle améliore la valeur de l’appartement.

Ainsi, réaliser une mesure « Loi Carrez » n’est pas à la portée du premier venu et il est vivement conseillé de consulter pour cela un géomètre Expert ou un architecte.

Vous me direz cependant que tout cela coûte bien cher, qu’on peut bien faire la mesure soi-même, et que de toutes façons, en principe, la mesure était indiquée lorsque vous avez acheté l’appartement. Donc, inutile de tout recommencer.

Oui, mais…

D’abord, il convient de préciser que la loi Carrez ne date que de décembre 1996. Aussi, si vous avez acheté l’appartement avant, votre vendeur n’avait aucunement l’obligation de faire figurer cette mesure spécifique. Si elle est tout de même indiquée, vous n’avez aucune certitude qu’elle est conforme aux règles « Loi Carrez ».

Et même si vous avez acheté après 1996… vous n’avez aucune certitude que la mesure indiquée sur votre acte de vente est exacte. Elle a même de fortes chances de ne plus l’être, si par exemple vous avez fait des travaux de réaménagement (doublage des murs, modifications des cloisons…)

Ensuite, comme je l’indiquais, réaliser la mesure soi-même est risqué, en raison de l’ensemble de règles complexes qui doivent être respectées.

Et faire figurer dans l’acte une mesure fausse peut coûter très cher, au sens propre.

En effet, l’article 46 de la loi dispose que si la surface réelle est inférieure de plus d’un vingtième à celle exprimée dans l’acte de vente, le vendeur doit supporter une diminution de prix.

Autrement dit, si la superficie de l’appartement est inférieure à raison de plus de 5%, disons par exemple 6%, par rapport à celle qui figurait sur l’acte… Le vendeur devra restituer à l’acquéreur 6% du prix versé.

Par contre, si la surface est plus grande qu’indiquée, le vendeur ne peut demander aucun supplément de prix.

Ainsi, pour le vendeur, il est particulièrement important de faire procéder à la mesure par un professionnel, au risque de devoir rembourser partiellement l’acquéreur du prix de vente. Il ne pourra se satisfaire, par exemple, de la mesure faite à la va-vite par son agent immobilier avec un mètre ruban de deux mètres.

De façon symétrique, tout acquéreur qui a un doute sur le fait que l’appartement qu’il vient d’acheter a été correctement mesuré, a tout intérêt à faire procéder avant tous travaux à ses propres mesures, au cas où l’appartement serait plus petit qu’annoncé et qu’il pourrait obtenir une réduction du prix.

Ainsi, dans les deux cas, afin que non seulement la vente soit valable, mais qu’elle ne suscite pas par la suite de contentieux, il est prudent pour tout propriétaire de faire procéder à une telle mesure, quitte à l’intégrer ensuite dans le prix de vente affiché.