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Étiquette : lot de copropriété

Changement d’usage d’un lot de copropriété et destination de l’immeuble

Comme je l’ai déjà expliqué dans un article précédent, il faut être prudent lorsqu’on veut changer l’usage d’un lot en copropriété.

En effet, l’usage d’un lot doit respecter la destination de l’immeuble. 

Destination de l’immeuble

Pour rappel, tout immeuble en copropriété a une destination globale : habitation, commerciale, professionnelle, artisanale, industrielle… Sachant qu’il y a fréquemment des destinations mixtes, les plus fréquentes étant le trio habitation/usage professionnel/commerces (ces derniers étant généralement relégués au rez-de-chaussée). 

Une fois que cette destination est établie, elle oblige les copropriétaires à utiliser leurs lots dans le respect de cette destination. 

Par exemple, dans un immeuble purement d’habitation, il est strictement interdit d’installer des bureaux, un cabinet médical ou un commerce, quand bien même serait-il au rez-de-chaussée. 

La destination, garante de la sécurité juridique des copropriétaires

La raison d’être de cette règle est de garantir l’aspect contractuel du Règlement de Copropriété. 

En effet, le Règlement est, essentiellement, un contrat qui régit les règles entre copropriétaires. 

Il faut donc s’assurer que les dispositions de ce contrat soient respectées, de sorte que celui qui achète un lot ne se retrouve pas contraint de supporter des sujétions imprévues. 

Autrement dit, il s’agit de s’assurer que ceux qui ont acquis un lot sur la base de dispositions fixées contractuellement dans le Règlement, puissent, légitimement, exiger la pérennité de ces dispositions. Et, notamment, la destination globale de l’immeuble.  

Il s’agit donc, essentiellement, d’un principe de simple sécurité juridique. 

Par exemple, celui qui achète un lot dans un immeuble strictement résidentiel ne peut se voir imposer de supporter chez son voisin un activité industrielle. 

Ou d’ailleurs, l’inverse : celui qui achète un atelier artisanal dans un immeuble ayant cette destination exclusive, ne doit pas se voir gêné dans son activité par un voisin qui prétend utiliser son lot comme habitation, et qui exige de ne subir aucune nuisance, comme du bruit ou des odeurs. 

Le Syndicat des Copropriétaires peut forcer le respect de la destination de l’immeuble 

Toute infraction au respect de la destination de l’immeuble autorise le Syndicat des Copropriétaires à interdire l’usage d’un lot contraire au Règlement de Copropriété. 

Il faut donc être fort prudent au moment où l’on acquiert ou loue un lot de copropriété, et s’assurer que l’usage auquel on le destine est autorisé. 

Généralement, il n’y a pas de difficulté particulière : il suffit ainsi de vérifier la destination de l’immeuble telle qu’elle résulte, explicitement ou implicitement, du Règlement de Copropriété, pour savoir ce qui est autorisé et ce qui est interdit. 

Et, généralement, surtout pour un usage d’habitation, il est relativement aisé de voir s’il est autorisé. 

Notamment, comme je l’expliquais dans mon précédent article, dans un immeuble mixte habitation/commercial/professionnel, il est généralement aisé de transformer un lot professionnel ou commercial en logement (sous réserve, toutefois, d’éventuelles interdictions mentionnées dans le Règlement de Copropriété). 

Mais pour installer par exemple un bureau ou un commerce dans un lot à usage initial de logement, il faudra s’assurer que cette activité est autorisée. 

Le changement d’usage d’un lot

Voyons maintenant l’hypothèse du changement d’usage d’un lot, qui serait contraire à la destination de l’immeuble.  

Sur le principe, vous l’aurez compris, ce changement ne peut intervenir. 

En effet, utiliser un lot à titre, par exemple, commercial, dans un immeuble strictement résidentiel revient à changer la destination de tout l’immeuble, qui de résidentiel devient résidentiel et commercial

Or comme cette destination est un élément contractuel fondamental de l’immeuble en copropriété, elle ne peut être modifiée du simple souhait d’un copropriétaire. 

C’est notamment la traduction du principe de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 : 

L’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

Toutefois, comme je l’indiquais plus haut, le Règlement de Copropriété a un caractère contractuel. Donc, comme tout contrat, il peut être modifié de par la volonté de toutes les parties. 

Autrement dit, la destination d’un immeuble peut être modifiée si elle est décidée à l’unanimité de toutes les parties, donc ici, de tous les copropriétaires, et pas uniquement des présents et représentés à une Assemblée Générale donnée. 

Il est donc possible, via un vote unanime de tous, de modifier cette destination. 

La même règle s’applique lorsqu’il s’agit, même pour un seul lot, d’avoir un usage, donc une affectation, contraire au Règlement de Copropriété. 

Si vous voulez modifier l’affection du lot, donc son usage pratique, dans un sens non prévu par le Règlement de Copropriété, vous n’avez donc d’autre choix que d’obtenir un vote unanime. 

Ce qui sera quasi-impossible sauf dans une très petite copropriété, ne serait-ce qu’à raison de l’absentéisme habituel en matière d’Assemblées Générales. 

Je déconseille donc fortement d’acquérir un lot en pensant lui affecter un usage non prévu par le Règlement de Copropriété, car cela revient à être en contradiction avec ce règlement, avec des chances quasi inexistantes de changer la situation. 

Le critère de l’utilité en copropriété

Dans une copropriété, il faut savoir que le calcul des tantièmes, et donc des charges, se fait en fonction du critère de l’utilité.

C’est l’application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ».

Reste à comprendre ce critère de l’utilité. En réalité, c’est relativement simple.

Est utile à un copropriétaire un service ou un équipement qui dessert le lot. Donc, si un équipement dessert votre lot, il est considéré comme utile au lot. Même si vous ne l’utilisez pas, vous devrez payer des charges correspondantes.

L’ascenseur est un bon exemple permettant de comprendre la notion.

Ainsi, si vous êtes au premier étage, a priori, vous pouvez accéder à votre logement en prenant l’ascenseur. Donc, vous êtes obligé de payer des charges d’ascenseur. Même si vous ne le prenez jamais et montez toujours par les escaliers.

Ce n’est donc pas votre usage d’un équipement qui définit les charges que vous paierez dessus. C’est bien le point de savoir si votre lot est desservi par cet équipement.

Le même raisonnement peut être appliqué au chauffage central. Si votre appartement est relié au chauffage central, vous devez payer les charges correspondantes. Il s’agit essentiellement des frais d’entretien de la chaufferie, et du coût du « carburant » (fuel, gaz…).

Même si vous avez des robinets thermostatiques sur vos radiateurs et que vous les gardez tout le temps fermés, il vous faudra payer certaines charges. Ceci étant, dans ce cas, puisque votre consommation personnelle sera nulle, vous en paierez a priori moins que si vous chauffiez effectivement l’appartement.

En revanche, supposons que dans une copropriété avec deux bâtiments distincts, le service de ménage ne s’occupe que d’un seul des deux. A priori, c’est idiot, mais supposons, pour le raisonnement. Si vous êtes dans l’autre bâtiment, il n’y a pas de raison pour que vous payiez le service. En effet, il ne vous profite aucunement. Seul l’autre bâtiment est nettoyé, pas le vôtre. Il n’y a aucune raison que vous participiez à la dépense.

Dès lors, inutile de s’interroger sur le caractère juste ou injuste de vos charges. Il suffit de vérifier si l’équipement ou le service correspondant dessert, ou non, votre lot.

 

Quelle valeur pour l’état descriptif de division ?

état descriptif de division Déjà, il faut définir ce qu’est l’état descriptif de division. Tout simplement, c’est la liste des lots de copropriété de l’immeuble. C’est donc la description des lots qui divisent l’immeuble.

Cela comprend donc, lot par lot, la description de celui-ci, son numéro, et le nombre de tantièmes de copropriété qui y sont attachés.

La question qui peut donc se poser est de savoir la valeur de cet état descriptif de division.

En effet, de nos jours, pour des raisons pratiques, l’état descriptif de division est inséré dans le Règlement de Copropriété, et en constitue généralement un article. Pour des immeubles un peu anciens, cet état peut constituer un document séparé.

Ceci étant précisé, il faut faire attention au fait qu’il n’a pas la même valeur que le Règlement de Copropriété.

Ainsi, le Règlement de Copropriété a une valeur contractuelle particulièrement importante: il constitue le contrat entre les copropriétaires. C’est la raison pour laquelle il ne peut être modifié qu’à des majorités très importantes, soit la majorité des deux tiers pour les décisions les moins importantes, et à l’unanimité pour le reste (article 26 de la loi du 10 juillet 1965).

D’une façon générale, en cas de questionnement sur un point quelconque, c’est au Règlement de Copropriété qu’il faut se référer. Sauf les quelques cas où il contient des clauses contraires à la loi (généralement car trop ancien) ses dispositions sont la loi des copropriétaires.

Or il n’en est pas ainsi pour l’état descriptif de division.

Ainsi, il n’a pas valeur contractuelle et n’est établi que pour les besoins de la publicité foncière.

De la sorte, en cas de contradiction entre le Règlement de Copropriété même et l’état descriptif de division, le Règlement de Copropriété prime toujours. Tout au plus cet état peut-il avoir une valeur d’indice pour interpréter le Règlement de Copropriété.

Par exemple, supposons le cas d’un Règlement de Copropriété qui dispose que les lots pourront indifféremment être utilisés comme boutique, habitation, bureaux. Or un des lots est décrit dans l’état descriptif de division comme des bureaux. Le copropriétaire de ce lot pourra donc l’utiliser comme habitation à sa guise, dans le respect de la destination de l’immeuble, et on ne pourra lui objecter la description de « bureau » dans l’ état descriptif de division pour le forcer à conserver un usage professionnel.

Ceci étant précisé, il faut souligner que récemment, la Cour de Cassation a assoupli cette position. Ainsi, au titre d’un arrêt du 6 juillet 2017, elle décide que dans le cas où le Règlement de Copropriété donne expressément, dans son texte, valeur contractuelle à l’état descriptif de division, celui-ci doit être pris en compte.

Dans ce cas d’espèce, alors qu’il était mentionné, globalement, que les lots pouvaient être utilisé tant en habitation que professionnellement, l’état descriptif de division mentionnait des appartements dans les étages, et non des bureaux. La Cour de Cassation a considéré que l’état descriptif de division, plus précis car évoquant les lots individuellement, devait être suivi et que malgré la clause globale, l’affectation des lots devait respecter l’état descriptif de division.

Il faut donc être vigilant aux termes du Règlement de Copropriété et voir s’il donne valeur contractuelle à l’état descriptif de division.