Avocat en construction et copropriété

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Peut-il être opportun de ne pas noter certaines réserves sur le PV de réception ?

2615553712_26fd82964c_zComme je l’exposais dans un précédent billet, il est de l’intérêt du Maître d’Ouvrage de réceptionner les travaux afin de pouvoir bénéficier des garanties déclenchées par la réception (garantie décennalebiennalegarantie de parfait achèvement). 

Je rappelle toutefois que les réserves à la réception sont exclues de la garantie décennale, notamment parce que la décennale n’indemnise que les vices cachés au moment de la réception, or les réserves sont au contraire nécessairement connues à ce moment là, surtout s’il y a un maître d’oeuvre. 

On peut dès lors imaginer que la tentation soit grande, au moment de la réception, « d’oublier » certaines réserves pourtant connues pour les faire rentrer dans le domaine d’intervention de l’assurance. 

Toutefois, je ne saurais trop déconseiller ce type de manoeuvre. Il est en effet très dangereux de ne pas noter des réserves. En effet, tout dommage existant au moment de la réception, et qui ne serait pas noté en qualité de réserve, est réputé accepté par le Maître d’Ouvrage. Autrement dit, ne pas signaler un désordre à la réception équivaut à accepter de le prendre à sa charge. 

Or si le dommage n’est pas réservé, il n’y a aucune raison pour que l’entreprise le reprenne ensuite, puisque sa mission contractuelle, qui englobait notamment la reprise des réserves, est finie faute, précisément, de réserves. 

Vous vous dites : pas grave, je solliciterai l’assurance. Sauf que dans ce cas de figure, une des premières questions que se posera l’assureur sera de vérifier si le dommage qu’on veut lui faire prendre en charge n’aurait pas été apparent à la réception (et donc aurait dû faire l’objet d’une réserve). Et comme en toute logique l’assurance sera sollicité assez peu de temps après la réception, il risque d’être assez facile pour son expert de constater que tel désordre, dont on prétend qu’il est apparu après la réception, est en réalité assez ancien et antérieur à la réception. 

Donc, ne pas inscrire les réserves est un jeu franchement dangereux, à la limite de l’escroquerie à l’assurance de surcroît. 

Bref, il vaut mieux bien noter toutes les réserves, c’est tout de même la solution la plus sûre. 

Photo par Hamed Saber

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L’assurance Dommages Ouvrage peut sous certaines conditions indemniser au titre des réserves

Une des pires situations que peut subir un Maître d’Ouvrage faisant construire sa maison, est lorsque l’entreprise commet des fautes dans la construction avant réception. En effet, il faut rappeler que la garantie décennale ne fonctionne qu’après réception.  L’assurance Dommages Ouvrage peut fournir une solution à ces problèmes. 

Ainsi, pour les problèmes survenant avant réception, le seul interlocuteur est l’entreprise, et une procédure collective (qui généralement démontre l’insolvabilité) est vite arrivée. Dans cette première hypothèse, la Dommages Ouvrage peut, sous certaines conditions, aider le Maître d’Ouvrage.

Or la situation est pratiquement similaire lorsque la réception est certes intervenue, que des réserves ont été notées, mais que l’entreprise ne peut/ne veut pas les lever. Souvent, c’est parce qu’elle a déposé le bilan et qu’il n’y a plus personne en face. 

Sauf à ce que le défaut de levée des réserves soit imputable à l’architecte (auquel cas on peut songer à mettre sa responsabilité en jeu) on n’a plus que ses yeux pour pleurer. 

Sauf que, pas tout à fait. 

Il existe des dispositions de l’article L 242-1 du Code des Assurances, consacré à l’assurance Dommages Ouvrage, qui sont très intéressantes. 

Pour rappel, en principe, l’assurance Dommages Ouvrage ne prend en charge que les dommages cachés au moment de la réception, et qui sont de nature décennale (donc portent atteinte à la solidité de l’immeuble ou le rendent impropre à sa destination). 

Donc, en principe, les réserves ne peuvent pas être prises en charge par la Dommages Ouvrage, ni par les autes assurances, et ce pour deux raisons. Premièrement, elles sont connues à la réception, donc par définition, ne sont pas des vices cachés. En outre, la réception suppose que les ouvrages soient globalement terminés. Un ouvrage affecté d’une réserve qui mettrait en jeu sa solidité ou sa destination ne peut sérieusement être considéré comme terminé. 

Toutefois, l’article précité du Code des Assurances dispose : 

« L’assurance mentionnée au premier alinéa du présent article (…) garantit le paiement des réparations nécessaires lorsque :

(…)

Après la réception, après mise en demeure restée infructueuse, l’entrepreneur n’a pas exécuté ses obligations ».

Autrement dit, l’assurance Dommages Ouvrage peut prendre en charge les réserves, dans ces deux cas. Une autre bonne raison de souscrire cette assurance, non ? 

Attention toutefois : la Dommages Ouvrage, dans cette hypothèse, ne prend en charge que les dommages de nature décennaux. En effet, l’article L 242-1 du code des Assurances évoque, en son premier alinéa, les:

« dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l’article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l’article 1792 du code civil ».

Autrement dit, les dommages décennaux, qui:

« compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. »

Il ne peut donc s’agir de menues réserves (petit raccord de peinture…) ou de défauts de conformité, n’ayant pas le caractère de gravité décennale.

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Le difficile choix de l’entreprise de construction

6AFC6D8F-21AC-4C1D-8FB7-35F4AD82C0A5.image_600Le bâtiment, ce n’est pas toujours simple. Les entreprises vont, viennent, déposent le bilan… Le Maître d’Ouvrage ne traite pas toujours forcément avec le dirigeant de l’entreprise ; quand il s’agit de Bouygues, c’est normal, quand c’est la SARL du coin de la rue, moins. 

La période de travaux est toujours un peu dangereuse. En effet, une fois que la réception intervient, la garantie Dommages Ouvrage prend effet, de même que l’assurance décennale de l’entreprise. Dans ce cas, la disparition de celle-ci est moins grave. 

« Moins » grave, parce que tous les dommages n’ont pas vocation à être pris en charge par l’assureur décennal ou la Dommages Ouvrage, comme par exemple les réserves à la réception, qui restent du domaine de la responsabilité propre de l’entreprise. En outre, tant que la réception n’est pas prononcée, aucune assurance ne joue. 

Certes, avoir recours un architecte peut éviter les problèmes ou à tout le moins les limiter, mais cela ne suffit pas toujours. 

D’où l’importance de trouver une entreprise sérieuse. Et là, le Maître d’Ouvrage normal qui est totalement profane en la matière est bien ennuyé. S’il a un architecte celui-ci peut dans une certaine mesure opérer un filtrage pour écarter les entreprises manifestement douteuses. 

Sinon, une solution utile est de faire des vérifications simples qui pourront écarter certaines très mauvaises surprises. 

En effet il m’est arrivé de voir un cas où le Maître d’Ouvrage croyait avoir contracté avec l’entreprise A, de bonne réputation, pour s’apercevoir au final que le devis avait été falsifié et qu’il avait contracté, en réalité, avec l’entreprise B, nouvellement créée par un ancien salarié de A… ce qui fabrique, sur le plan juridique, une situation pratiquement inextricable. 

Il est donc bon, lorsqu’on vous présente un devis de travaux, de vérifier au moins l’identité de l’entreprise, ses coordonnées, et de faire quelques recherches sur Infogreffe ou Société.com

Pour cela, cherchez sur le devis le numéro de RCS de l’entreprise, et vérifiez sur les sites précités que les éléments indiqués sur le devis correspondent bien à la réalité (siège social, capital social, nom du dirigeant…) 

Une recherche sur l’annuaire peut également aider. Si vous relevez des curiosités, comme par exemple une adresse mal orthographiée, ou un numéro de téléphone différend de celui de l’annuaire… méfiez-vous. 

Vous pouvez également vérifier si l’entreprise a déposé ses comptes sociaux ; un défaut d’informations de ce côté n’est jamais bon signe. 

Image par [puamelia]

Licence Creative Commons

 

Pourquoi est-il utile de faire appel à un architecte?

Dernièrement je visitais une maison fraîchement acquise par des amis. Ceux-ci m’indiquent qu’ils vont faire d’importants travaux, comprenant notamment l’abattage de murs et le percement du sol du rez-de-chaussée pour créer un escalier d’accès au sous-sol. 

Aussi, je leur demande s’ils ont sollicité les services d’un architecte pour ces travaux qui vont probablement toucher la structure de la maison. 

Réponse : « l’architecte, c’est nous ! »

Je peux certes comprendre que nombre de particuliers ne souhaitent pas investir dans les services d’un architecte, souvent perçu comme onéreux et inutile lorsqu’il ne s’agit pas de déposer de Permis de Construire. 

Pourtant… il me semble plus judicieux de recourir à un tel Maître d’oeuvre lorsque les travaux dépassent la simple décoration intérieure. 

En effet, la présence de l’architecte offre des avantages tant pendant les travaux qu’après. 

Pendant les travaux

Tout simplement, la présence de l’architecte permet d’être raisonnablement certain que les travaux seront bien faits. En effet, même s’il n’a pas vocation à être constamment sur le dos des entrepreneurs (il est censé venir sur place une ou deux fois par semaine) il dirige le chantier, vérifie ce qui est fait et fait refaire ce qui est mal fait.

Il a pour cela un bon moyen de pression puisque c’est lui qui dit au Maître d’Ouvrage ce qu’il peut payer à l’entrepreneur, en fonction des travaux réalisés. En cas de malfaçons, il va tout simplement conseiller au Maître d’Ouvrage de ne pas payer tant que le travail n’est pas satisfaisant. 

En outre, en amont, en principe, il conçoit les travaux ce qui est une garantie de qualité. 

Dans mon exemple, il pourra s’assurer qu’il n’y a pas de danger à abattre des murs et s’assurera, notamment, qu’il ne s’agit pas de murs porteurs dont la disparition mettrait en danger la structure. Idem pour le percement de la trémie d’escalier. 

Alors, évidemment, à l’issue d’un chantier où tout s’est bien passé, le Maître d’Ouvrage aurait tendance à dire que l’architecte n’a servi à rien. Mais peut être que tout s’est bien passé notamment parce que l’architecte était là…

A la fin des travaux 

Outre sa mission de direction pendant le chantier, l’architecte doit assister le Maître d’Ouvrage pour la réception des travaux, dont il est souhaitable qu’elle intervienne dès que les travaux sont achevés. 

L’architecte doit notamment aider le Maître d’Ouvrage à lister toutes les réserves à la réception et les indiquer sur le procès verbal de réception. 

Il assiste donc le Maître d’Ouvrage pour toutes les finitions des travaux, et doit intervenir auprès des entreprises pour qu’elles reprennent les éventuelles réserves. 

L’architecte offre ainsi une assistance pour la bonne fin des travaux, ce qui est parfois difficile à faire soi même. 

En outre, comme je l’indiquais plus haut, il assiste également le Maître d’Ouvrage pour le règlement des entreprises, en ce qu’il vérifie que les sommes demandées correspondent bien à des travaux convenablement effectués. 

En cas de problème avec ou sans réception des travaux 

Il faut savoir que parfois, l’architecte est, en cas de problème, le seul recours qui pourra effectivement permettre de résoudre les éventuels désordres affectant les travaux, que la réception soit intervenue ou non (surtout si elle n’est pas intervenue, puisque les assureurs n’assurent qu’après réception). 

Il est redevable d’une responsabilité étendue tant en termes de réalisation des travaux que de conseil. En outre il est généralement très correctement assuré (ne pas oublier de lui demander son attestation d’assurance avant de signer avec lui). 

De la sorte, si, par exemple, la réception n’est pas intervenue et que l’entreprise est défaillante, c’est l’assureur de l’architecte qui prendra finalement en charge la réparation des dommages. 

Donc, en synthèse, avoir un architecte offre non seulement la compétence de ce dernier pour les travaux, mais une garantie supplémentaire en cas de problème. C’est pourquoi il me semble que cela constitue un investissement opportun. 

Attention à bien noter toutes les réserves à la réception

D886E662-E1B2-434C-A459-B7843A0CC499.image_600J’ai déjà évoqué dans plusieurs précédents billets la question de la réception, et notamment j’ai expliqué la raison pour laquelle il est souhaitable de réceptionner ses travaux

Toutefois, il faut bien faire attention, lors de la réception, de s’assurer que toutes les réserves sont bien indiquées. 

Je rappelle sur ce point que les réserves sont les éléments qui ne sont pas réceptionnés, parce que pas ou mal finis le jour de la réception. 

Ils sont donc notés sur le procès verbal de réception et doivent faire ensuite l’objet d’une levée des réserves. Je rappelle également que la garantie décennale ne fonctionne pas pour les réserves, puisqu’elles ne constituent pas un vice caché au moment de la réception, bien au contraire. 

Il est donc essentiel de bien noter les réserves à la réception, même celles qui paraissent tellement évidentes qu’on pourrait penser inutile de les mentionner. 

En effet, tout ce qui ne fait pas l’objet d’une réserve au moment de la réception est considéré comme accepté par le Maître d’Ouvrage.

Donc si vous omettez une réserve et que vous reprochez ensuite la malfaçon à l’entrepreneur, il pourra tout à fait objecter que le désordre a été accepté tel quel et qu’il n’a aucune obligation de réparation. 

Enfin, il faut faire attention à la façon de noter les réserves. En effet, il faut bien faire attention à ce que le procès verbal lui même soit comporte la liste des réserves, et si cette liste est sur une feuille de papier différente, il faut alors que le procès verbal y fasse une référence expresse et précise. 

Il est également souhaitable de signer et dater la ou les feuilles de réserves tout comme le procès verbal de réception, et de numéroter les pages, de sorte que le procès verbal et les feuilles de mentionnant les réserves ne constituent qu’un seul et même document. 

En effet, il n’est pas impossible qu’un constructeur de mauvaise foi prétende que rien n’est noté sur le procès verbal lui même de sorte qu’il n’y a aucune réserve (cas réel). Or si la feuille de réserve n’est pas signée ou datée, et/ou que le procès verbal n’y fait pas allusion, il est à craindre que les réserves ne soient pas prises en compte. 

Donc, soyez vigilant. 

Après il s’agit de faire lever les réserves, question à laquelle j’ai consacré un billet

Image de Holowac

Licence Creative Commons

Les assurances prennent-elles en compte les réserves à la réception ou les désordres signalés en année de parfait achèvement?

A342E9B6-D5F3-45CB-C80C-99814B033233.image_600La question se pose souvent, d’autant que des promoteurs, pour rassurer leurs acheteurs, indiquent, avant réception, que les éventuels problèmes rencontrés pourront de toutes façon être pris en charge par les assureurs. Cela arrive notamment si l’entreprise qui a réalisé le lot est en mauvaise posture voire au bord du dépôt de bilan. 

Sur ce point, il y a une bonne et une mauvaise nouvelle.

La mauvaise, c’est que sur le principe, les assureurs ne prendront pas en charge les désordres faisant l’objet de réserves à la réception. En effet, ces réserves ne rentrent pas dans le cadre de la garantie décennale. Vous pouvez vous reporter à ce billet pour plus de détails sur la réception. 

Donc, sauf à ce que l’entrepreneur bénéficie de garanties complémentaires, autres que la garantie décennale, il est douteux que les assureurs prennent en charges ces réserves. Il en va de même pour les désordres découverts dans l’année de parfait achèvement, et qui n’ont pas un caractère de gravité suffisant pour déclencher la garantie décennale

La bonne nouvelle, c’est que si vous avez un promoteur, il est votre unique interlocuteur. Il n’a pas à fournir de mauvais prétextes comme la faillite d’un de ses sous-traitants : il est seul responsable de la bonne fin des travaux auprès de l’acquéreur. 

Donc, si vous achetez votre maison à un promoteur, et qu’il y a des dommages, soit réservés, soit apparus dans l’année de parfait achèvement, non, les assureurs ne les prendront probablement pas en compte, mais votre promoteur aura la charge de leur reprise. 

Photo Jchetan

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Mes réserves à la réception ne sont pas levées: que faire ?

Mes réserves à la réception ne sont pas levées: que faire ?Cas pratique : vous avez réceptionné votre maison, avec des réserves. 

Mais jusqu’à présent, le constructeur n’a pas daigné procéder à leur reprise (ou encore, il refuse de les reprendre, nie leur existence, voire, pire, menace de vous attaquer en justice si vous ne payez pas la retenue de garantie que vous avez eu la bonne idée de conserver). 

Disons que les réserves sont assez importantes, trop, pour que vous décidiez de laisser faire, laisser passer. Autrement dit, vous êtes éventuellement prêt à agir en justice contre votre constructeur. 

Ce qu’il faut savoir, c’est que concernant les réserves à la réception, deux possibilités sont envisageables. 

En effet, elles relèvent soit de la garantie contractuelle, soit de la garantie de parfait achèvement. 

Si vous voulez mettre en oeuvre la seconde, que j’ai évoquée dans ce billet, il convient de respecter un délai d’un an pour agir en justice, comme je l’explique ici

Mais si vous ne souhaitez pas agir dans ce délai ou bien cas fréquent, qu’il est dépassé, pas de panique, il reste la garantie contractuelle. Celle ci fonctionne pendant une durée de dix ans à compter de la réception. 

Enfin, si vous êtes dans le cadre d’un contrat de construction de maison individuelle, le plus simple est de contacter le garant de livraison (toutes ses coordonnées sont sur votre contrat de CMI). 

En effet le garant prend en charge les réserves à la réception, ainsi que les réserves qui lui ont été notifiées dans un délai de 8 jours à compter de la réception.

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Qu’est-ce-que la réception et à quoi sert-elle?

Selon le Code Civil, la réception est : 

« L’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement ».

Qu’est-ce que la réception

Ainsi, c’est bien le Maître d’Ouvrage qui décide, ou non, d’accepter l’ouvrage ; c’est sa propre décision qui prime, et non celle de l’Architecte ou des entrepreneurs. 

Elle met fin à la mission des locateurs d’ouvrage, autrement dit, c’est, en principe, la fin de l’exécution de leurs prestations. 

Toutefois, si des réserves ont été inscrites au Procès Verbal de réception, les entrepreneurs se doivent de les lever, car cela entre dans le cadre de leurs obligations contractuelles. L’Architecte a également l’obligation d’inciter les entrepreneurs à procéder à cette levée, au besoin en conseillant au Maître d’Ouvrage de ne pas régler le solde de travaux. 

On ne peut néanmoins reprocher à l’Architecte qui aura accompli ces diligences le fait que les réserves ne soient pas levées car ce n’est pas à lui de procéder à cette levée. 

Pour les entreprises, la réception et notamment la levée des éventuelles réserves signifie que leur prestation est achevée et que leur marché peut être entièrement soldé. 

Une entreprise a donc, en principe, tout intérêt à la solliciter.

Cela est d’autant plus vrai que la réception est également le point de départ des garanties légales : garantie de parfait achèvement, garantie biennalegarantie décennale. 

Sans réception, pas de garantie décennale !

Ainsi, tant le Maître d’Ouvrage que l’entrepreneur sont couverts en cas de survenance de désordre postérieure à la réception, puisque les garanties biennale et décennale, à tout le moins, font l’objet d’une assurance obligatoire

En outre, la réception est également le point de départ de l’assurance Dommages Ouvrage

Voici donc, également, pourquoi il faut réceptionner les travaux

Si la réception ne fait pas l’objet d’un Procès Verbal, on peut considérer malgré tout qu’elle a été réalisée s’il est manifeste que le Maître d’Ouvrage a accepté les travaux, par exemple en prenant possession des lieux sans réserves et en réglant les entreprises. 

A défaut de réception expresse, un Tribunal peut également la prononcer, c’est dès lors la réception judiciaire. 

Il peut également y avoir une réception tacite si certains critères sont remplis.

Pour aller plus loin

Pourquoi il est souhaitable de réceptionner ses travaux

Eglise à Lübeck, AllemagneDans un billet précédent, un de mes commentateurs s’étonnait que je conseille vivement de réceptionner ses travaux.

Aussi la présente note a pour objet de répondre brièvement à cette interrogation.

Tout d’abord, il faut rappeler que la réception est l’acceptation par le Maître d’Ouvrage des ouvrages globalement achevés, même si des finitions sont encore à réaliser. Elle résulte en principe d’un acte signé du Maître d’Ouvrage et des autres intervenants.

Il ne s’agit toutefois pas de réceptionner des travaux s’ils ne sont pas achevés. On ne réceptionne PAS une charpente à nu… (sauf cas exceptionnel qui n’est pas l’objet de cette note).

Donc, pour le raisonnement, je considèrerai que les travaux peuvent essentiellement être réceptionnés car achevés.

Donc, la raison pour laquelle il est intéressant de réceptionner, c’est qu’après la réception, on peut bénéficier de la majorité des avantages qui existent avant de réceptionner, mais qu’en outre, la réception est le point de départ de nouvelles garanties.

Tout d’abord, comme je l’indiquais dans des billets précédents, la réception permet de bénéficier de la garantie décennale.

Or, les entreprises étant assurées au titre de la garantie décennale (c’est une obligation), le Maître d’Ouvrage est raisonnablement certain d’être payé en cas de condamnation.

La réception permet également de bénéficier de la garantie de parfait achèvement et de la garantie biennale de bon fonctionnement.

Enfin, elle conditionne la mobilisation de la garantie Dommage Ouvrages.

Voici pour les garanties qui s’ouvrent à la réception. Passons à celles dont on continue de bénéficier malgré la survenance de la réception.

Tout d’abord, il faut savoir que pendant les travaux, le Maître d’Ouvrage et l’entrepreneur ont chacun des obligations, à savoir réaliser les travaux pour l’entrepreneur et payer les factures pour le Maître d’Ouvrage. Il s’agit d’un mécanisme contractuel et chacun peut forcer l’autre à réaliser sa prestation en suspendant la sienne. L’exemple type est celui du Maître d’Ouvrage qui ne paye pas le solde des travaux tant que les finitions ne sont pas correctement réalisées.

Or cette garantie contractuelle, qui s’applique pendant les travaux, peut être mise en œuvre après réception, notamment au titre des dommages réservés à la réception. En outre, pour les travaux réservés, la garantie Dommages Ouvrage peut également être mobilisée.

Autrement dit, vous bénéficiez après réception, pour les dommages et défauts de finitions constatés lors de cette dernière, de la même garantie que celle qui est de nature à forcer l’entrepreneur, pendant les travaux, à réaliser ses ouvrages.

Dans ces conditions, il n’est pas utile de retarder la réception pour obtenir la réalisation des finitions : même si l’ouvrage est réceptionné, l’entrepreneur doit ces finitions.

Il et donc de l’intérêt du Maître d’Ouvrage de réceptionner pour pouvoir AUSSI bénéficier des autres garanties débutant à la réception.

En outre, la garantie contractuelle peut parfois s’appliquer après réception pour des dommages non réservés et n’ayant pas le caractère décennal.

Au surplus, après réception, le Maître d’Ouvrage peut se prévaloir des éventuels défauts de conformité de l’ouvrage.

Ainsi et pour résumer, après réception, on peut tout de même bénéficier des bénéfices du contrat tout en profitant des garanties qui viennent se surajouter.

Dès lors, si les ouvrages sont raisonnablement achevés et que votre architecte vous indique que vous pouvez réceptionnez, faites-lui confiance et faites-le.

Au secours, je réceptionne des travaux demain !

Au secours, je réceptionne des travaux demain !On me pose souvent la question de savoir que faire alors qu’une réception de travaux arrive à grands pas.

J’expliquerai sous peu dans un billet pourquoi il est de l’intérêt du Maître d’Ouvrage de réceptionner l’ouvrage.

D’ores et déjà, voici quelques pistes pour le Maître d’Ouvrage perdu qui n’est pas trop satisfait des travaux.

Un seul conseil : à moins que VRAIMENT, les travaux ne soient pas achevés, réceptionnez. La réception peut intervenir dès que les travaux sont globalement achevés, même si les finitions ne sont pas terminées.

Notez sur le procès verbal de réception tout ce qui ne va pas. Mieux vaut trop en écrire que pas assez. Si vous avez un architecte, demandez son aide, il est payé pour ça. Si vous êtes seuls, tentez d’être précis.

Ne signez un procès verbal de réception qu’après l’avoir bien lu et si vous êtes d’accord avec les réserves.

Au besoin, rajoutez les réserves non inscrites.

Sachez aussi que si vous n’êtes pas content du travail et attendez que des reprises soient faites, vous pouvez éventuellement opérer une retenue sur les sommes restant dues à l’entreprise. L’usage est de 5% ; cela peut toutefois être différent et plus adapté au niveau des travaux pas ou mal finis.

Sur ce point, restez raisonnables, ne retenez pas 10.000 Euros pour une éraflure dans la peinture… (Sauf si c’est sur votre Picasso, bien sûr.)

Une fois l’ouvrage réceptionné, s’il y a des réserves à lever, confiez le travail à votre architecte ou sinon, adressez un courrier recommandé à votre entrepreneur en lui demandant de procéder à la levée des réserves.

Une fois que c’est fait, vous pourrez établir un procès verbal de levée des réserves, qui déclenchera le paiement du solde du prix.

Et si vous avez des problèmes avec votre entrepreneur ou autre, allez donc voir un avocat, vous verrez, il a plein d’idées.

Au secours, je réceptionne des travaux demain !

Photo Credit: aussiegall via Compfight cc

Les suites de l’expertise judiciaire

Expertise judiciaireDans un billet précédent, je relatais le déroulement d’une expertise judiciaire et on m’a demandé en commentaire ce qui se passe après.

Lorsqu’une expertise judiciaire est terminée, toutes les parties qui y ont participé disposent du rapport qu’a rédigé l’Expert. On ne peut pas s’y tromper, généralement c’est un pavé qui comporte non seulement au début son avis, mais également une copie de tous les documents qui ont été échangés.

En principe, le début du pavé en question – c’est-à-dire le rapport proprement dit, l’avis de l’expert – est clair et exploitable.

C’est-à-dire qu’il indique précisément quels sont les désordres, les origines de ces désordres, et le montant des réparations nécessaires. Le bon rapport d’expertise mentionne également qui est responsable de tel désordre, et dans le cas de plusieurs responsables, donne une idée de leur quote-part de responsabilité.

Du côté du demandeur, tout ce qui importe est de savoir si les désordres dont il se plaint sont constatés et s’ils sont évalués. Généralement, c’est le cas, donc pas de problème, surtout si on est dans le cadre d’une responsabilité décennale (voir ce billet-ci puis ce billet-là) vu que les constructeurs sont solidairement responsables. Pour ce qui est de savoir si vous êtes dans le cas d’une responsabilité décennale, demandez à votre avocat, en principe il saura ça par coeur.

L’étape suivante consiste à se faire indemniser des préjudices. Deux solutions existent : la solution amiable, et la solution judiciaire.

La solution amiable 

La solution amiable consiste à prendre contact avec l’ensemble des avocats des parties, et à suggérer que les parties en question payent à hauteur de la quote-part retenue par l’Expert les préjudices retenus par ce dernier.

L’intérêt d’une telle solution est qu’elle est assez rapide : compte tenu du temps pour se mettre d’accord, rédiger le protocole transactionnel et obtenir les chèques, on peut s’en sortir en principe en deux à trois mois. Parfois c’est un peu plus long, mais de toutes façons, généralement plus court qu’une procédure judiciaire.

La solution amiable fonctionne généralement si les montants des préjudices ne sont pas trop élevés et si le rapport est particulièrement clair et argumenté, donc difficile à contester.

Elle ne fonctionne toutefois pas systématiquement, dans la mesure où il est généralement préférable que toutes les parties veuillent bien participer. Si l’une ou plusieurs d’entre elle ne le souhaitent pas, il faut généralement chercher une solution judiciaire.

La solution judiciaire 

En matière judiciaire, il est également important de savoir si le rapport est clair et exploitable. En effet, s’il l’est vraiment, on peut avant toute chose, afin d’obtenir le règlement rapide des sommes, tenter un référé.

C’est-à-dire qu’il faut identifier, au sein du rapport, les sommes d’argent qui sont indiscutablement à la charge de telle ou telle partie. Dès lors, on peut tenter un référé provision. Ce type de référé peut également être tenté à l’encontre de l’assureur Dommages Ouvrage.

Si à l’issue du référé on a obtenu tout ce qu’on veut, on peut s’arrêter là. C’est toutefois rarement le cas. En effet, comme je l’indique dans mon billet consacré au référé provision, le juge n’accordera que les sommes qui font l’objet d’une obligation non sérieusement contestable. En la matière, il s’agira du montant des réparations.

Ce n’est pas le cas des préjudices divers que l’on peut solliciter (préjudice de jouissance, déménagement le temps des travaux…). Ces préjudices ne peuvent être accordés que dans le cadre d’un procès au fond.

Donc, une fois que le référé est achevé, il convient généralement d’intenter un procès au fond pour obtenir le reste.

Il faut savoir que tant dans l’instance de référé que au fond, les frais dits « irrépétibles », c’est-à-dire essentiellement vos frais d’avocat, pourront au moins en partie être supportés par les responsables des désordres. Il en ira de même des frais d’expertise.

Une fois que tout cela est terminé, il suffit de récolter les chèques, et ensuite le dossier peut être archivé.

A noter : le demandeur qui récupère des sommes, de quelque façon que ce soit, en fait absolument ce qu’il veut. Il n’est pas obligé – même si c’est fortement conseillé – de les consacrer à réparer les dommages. Il n’est pas davantage obligé de faire réaliser les travaux par l’entreprise retenue dans le rapport d’expertise.

Etonnant, non ?

La garantie de parfait achèvement

Eglise à Lübeck (Allemagne)Qu’est ce que la garantie de parfait achèvement ?

La garantie de parfait achèvement est un dispositif supplémentaire qui s’offre au Maître d’ouvrage mécontent des travaux réalisés. 

Il convient de rappeler que le Maître d’ouvrage dispose de la garantie décennale, évoquée ici et puis , pour obtenir l’indemnisation des vices cachés qui se révèlent dans un délai de dix ans à compter de la réception. 

Mais tous les vices de la construction ne sont pas cachés, et certains peuvent apparaître très vite. Ils entrent ainsi dans le champ de la garantie de parfait achèvement.

Quels dommages sont concernés par la garantie de parfait achèvement ? 

Il existe deux sortes de dommages concernés. Les premiers sont ceux qui ont été réservés à la réception et qui en tant que tels échappent à la garantie décennale. 

Cela signifie que le Maître d’ouvrage, de préférence assisté de son architecte, a tout intérêt lors de la réception à s’assurer de la conformité des travaux et à ne pas hésiter à inscrire des réserves. En effet, même si ces dernières ne peuvent être couvertes par la garantie décennale, elles le sont par la garantie de parfait achèvement. 

La seconde catégorie concerne les dommages qui se sont révélés dans un délai d’un an à compter de la réception de l’ouvrage. Toutefois, il faut préciser que le délai dans lequel les travaux de reprise doivent être effectués peut déborder du délai d’un an. En effet, une fois que le désordre lui a été dénoncé par le Maître d’ouvrage, il peut trouver réparation après l’expiration de ce délai d’un an. 

Il est ainsi à noter que la garantie de parfait achèvement peut se cumuler avec la garantie décennale lorsqu’elle concerne non pas des réserves mais des désordres cachés. 

Par ailleurs, dans le cas d’un contrat de construction de maison individuelle, le Maître d’ouvrage dispose en outre de la garantie de livraison qui couvre les désordres réservés à la réception ou découverts dans un délai de huit jours à compter de celle-ci. 

Fonctionnement de la garantie de parfait achèvement 

Le fonctionnement de la garantie est simple : sur demande du Maître d’ouvrage faite par courrier recommandé avec avis de réception, l’entreprise est forcée de réparer les désordres qui lui sont dénoncés. 

Si la mise en demeure de réaliser les travaux de reprise n’est pas suivie d’effet, le Maître d’ouvrage peut alors les faire réaliser aux frais et risques de l’entreprise récalcitrante.

Enfin, pour aller plus loin, vous pouvez consulter l’article expliquant pourquoi la garantie de parfait achèvement est vraiment utile, et celui expliquant comment l’actionner.

La garantie de livraison due par le constructeur de maison individuelle

Pour continuer au chapitre des protections dont bénéficie le Maître d’ouvrage, voici, en réponse à un commentaire, un rapide billet concernant la garantie de livraison dont il bénéficie dans le cadre du contrat de construction de maison individuelle.

Il convient de noter que cette garantie s’applique, peu important que le constructeur fournisse les plans de la maison ou pas.

Cette garantie obligatoire protège le Maître d’ouvrage contre les risques d’inexécution ou de mauvaise exécution du constructeur de maison individuelle, à prix et délais convenus.

En principe, le garant est un établissement de crédit, qui joue en pratique un rôle de caution. Son rôle consiste ainsi à s’assurer que la maison individuelle sera achevée, sans dépassement du prix convenu à l’origine. Le garant peut ainsi devoir désigner une autre entreprise pour terminer les travaux en cas de carence du constructeur, et prendre en charge les surcoûts.

Puisque la garantie a pour effet de permettre l’achèvement de la maison, elle cesse à la réception de celle-ci, ou, si des réserves ont été formulées dans les huit jours de la réception, à leur levée.

Le mécanisme de cette garantie est donc bien distinct de celui tant de la Dommages Ouvrage que de la garantie décennale, qui ne concernent que les désordres cachés, donc nécessairement non réservés à la réception.

Cette garantie de livraison n’a en effet pas vocation à offrir une protection « longue durée » mais à assurer au Maître d’ouvrage que l’ouvrage sera terminé.

Mais comme un bonheur ne vient jamais seul, il est tout à fait envisageable que des désordres apparaissent plus de huit jours après la réception. Ainsi, après que la garantie de livraison ait été mise en jeu, il est possible de solliciter la réparation des désordres cachés dans le cadre de la garantie de parfait achèvement ou de la garantie décennale.

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