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Étiquette : surélévation

Surélévation d’un pavillon en copropriété

En matière de copropriété, la surélévation et très encadrée, afin de respecter les droits de chacun.

Elle est régie par l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, qui pose un certain nombre de conditions impératives à respecter.

De façon synthétique, il faut retenir que:

  • Par principe, la surélévation se vote à la majorité de l’article 26 de la loi.
  • Cependant, lorsque le bâtiment est situé dans un périmètre sur lequel est institué un droit de préemption urbain (DPU, soit le droit d’une collectivité locale d’acheter en priorité des biens mis en vente dans des zones préalablement définies), la majorité applicable est celle de l’article 25 de la loi.
  • La surélévation est réalisée soit par le syndicat, soit par une personne qui bénéficie de ce droit, généralement aliéné à son profit par le Syndicat des Copropriétaires.
  • Lorsque la copropriété comporte plusieurs bâtiments, il faut deux votes: d’abord le vote de toute la copropriété, puis ensuite le vote du bâtiment concerné.

L’opération de surélévation est donc relativement lourde et complexe, afin de préserver les droits de tous.

Cependant, lorsque le bâtiment à surélever est un pavillon compris dans une copropriété, la situation est différente.

En effet, les règles que je viens de rappeler ne s’appliquent que si la surélévation constitue la mise en oeuvre d’un droit accessoire aux parties communes.

En l’absence de parties communes dans le bâtiment concerné, il n’y a pas cette mise en oeuvre d’un droit accessoire aux parties communes.

Ainsi, si le bâtiment à surélever est entièrement composé de parties privatives, y compris sa structure (gros murs, charpente, toiture, etc…) on va considérer que la surélévation du bâtiment est la mise en oeuvre d’un droit privatif.

Il n’y a donc pas, dans cette hypothèse, à solliciter l’autorisation de l’Assemblée Générale en matière de surélévation.

Cela ne veut pas dire pour autant que les travaux peuvent être faits en toute liberté.

En effet, les travaux envisagés vont nécessairement modifier l’aspect extérieur du pavillon considéré.

Dans ce cas, c’est l’article 25 b de la loi qui trouve à s’appliquer:

« Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant: (… ) b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ».

Il faut donc impérativement obtenir cette autorisation avant de faire les travaux.

Mais, allez-vous me dire, quel intérêt à la distinction ? Dans toutes les zones avec DPU, la majorité sera la même !

C’est vrai, c’est la même majorité.

Mais, et c’est un point d’importance, le fondement du vote n’est pas le même. En cas de surélévation, c’est l’article 35 de la loi. En cas de travaux qui modifient l’aspect extérieur de l’immeuble, c’est l’article 25b.

Or, lorsque des copropriétaires refusent à l’un d’entre eux des travaux sur le fondement de l’article 25b, la loi prévoit en son article 30 un dispositif spécifique:

« Lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal de grande instance à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées ». 

Autrement dit, quand vos travaux ont été rejetés sur le fondement de l’article 25b, vous pouvez saisir le Tribunal pour obtenir une autorisation judiciaire qui va annuler et remplacer le refus de la copropriété.

Vous pouvez aller consulter cet article consacré à ce mécanisme.

Il est donc tout à fait intéressant de faire attention à mettre à l’Ordre du Jour les bons travaux, pour, en cas de refus, disposer d’un recours efficace devant le Tribunal.

Majorité pour autoriser une surélévation de l’immeuble en copropriété

Comme je l’ai déjà exposé précédemment, tous travaux sur parties communes en copropriété doivent faire l’objet de votes en assemblée générale selon diverses majorités

S’il s’agit de travaux d’entretien, par exemple, c’est la majorité de l’article 24 de la loi de 1965. S’il s’agit de travaux sur parties communes demandés par un copropriétaire, c’est la majorité de l’article 25

Si ces travaux ont pour effet d’annexer une partie commune (par exemple un palier devient une partie privative) c’est la majorité de l’article 26. 

Mais dans certains cas, il s’agit pour la copropriété de s’interroger sur la possibilité de surélever l’immeuble, généralement pour créer de nouvelles parties privatives. 

Dans ce cas, la solution, résulte de l’article 35 de la loi de 1965. Attention toutefois ! Cet article a été modifié en profondeur par la loi ALUR. 

Dans sa rédaction antérieure désormais obsolète, l’article 35 précisait:

« La surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision en est prise à l’unanimité de ses membres ». 

A présent, la solution est différente puisque l’article 35 dans sa nouvelle rédaction résultant de la loi ALUR prévoit : 

La surélévation ou la construction de bâtiments aux fins de créer de nouveaux locaux à usage privatif ne peut être réalisée par les soins du syndicat que si la décision en est prise à la majorité prévue à l’article 26.

Il ne s’agit donc plus de l’unanimité mais de la majorité des deux tiers des copropriétaires.

En outre si surélévation il y a et que des copropriétaires subissent un préjudice, ils ont droit à une indemnité (article 36). 

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