Avocat en construction et copropriété

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Surélévation d’un pavillon en copropriété

En matière de copropriété, la surélévation et très encadrée, afin de respecter les droits de chacun.

Elle est régie par l’article 35 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété, qui pose un certain nombre de conditions impératives à respecter.

De façon synthétique, il faut retenir que:

  • Par principe, la surélévation se vote à la majorité de l’article 26 de la loi.
  • Cependant, lorsque le bâtiment est situé dans un périmètre sur lequel est institué un droit de préemption urbain (DPU, soit le droit d’une collectivité locale d’acheter en priorité des biens mis en vente dans des zones préalablement définies), la majorité applicable est celle de l’article 25 de la loi.
  • La surélévation est réalisée soit par le syndicat, soit par une personne qui bénéficie de ce droit, généralement aliéné à son profit par le Syndicat des Copropriétaires.
  • Lorsque la copropriété comporte plusieurs bâtiments, il faut deux votes: d’abord le vote de toute la copropriété, puis ensuite le vote du bâtiment concerné.

L’opération de surélévation est donc relativement lourde et complexe, afin de préserver les droits de tous.

Cependant, lorsque le bâtiment à surélever est un pavillon compris dans une copropriété, la situation est différente.

En effet, les règles que je viens de rappeler ne s’appliquent que si la surélévation constitue la mise en oeuvre d’un droit accessoire aux parties communes.

En l’absence de parties communes dans le bâtiment concerné, il n’y a pas cette mise en oeuvre d’un droit accessoire aux parties communes.

Ainsi, si le bâtiment à surélever est entièrement composé de parties privatives, y compris sa structure (gros murs, charpente, toiture, etc…) on va considérer que la surélévation du bâtiment est la mise en oeuvre d’un droit privatif.

Il n’y a donc pas, dans cette hypothèse, à solliciter l’autorisation de l’Assemblée Générale en matière de surélévation.

Cela ne veut pas dire pour autant que les travaux peuvent être faits en toute liberté.

En effet, les travaux envisagés vont nécessairement modifier l’aspect extérieur du pavillon considéré.

Dans ce cas, c’est l’article 25 b de la loi qui trouve à s’appliquer:

« Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant: (… ) b) L’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ».

Il faut donc impérativement obtenir cette autorisation avant de faire les travaux.

Mais, allez-vous me dire, quel intérêt à la distinction ? Dans toutes les zones avec DPU, la majorité sera la même !

C’est vrai, c’est la même majorité.

Mais, et c’est un point d’importance, le fondement du vote n’est pas le même. En cas de surélévation, c’est l’article 35 de la loi. En cas de travaux qui modifient l’aspect extérieur de l’immeuble, c’est l’article 25b.

Or, lorsque des copropriétaires refusent à l’un d’entre eux des travaux sur le fondement de l’article 25b, la loi prévoit en son article 30 un dispositif spécifique:

« Lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal de grande instance à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées ». 

Autrement dit, quand vos travaux ont été rejetés sur le fondement de l’article 25b, vous pouvez saisir le Tribunal pour obtenir une autorisation judiciaire qui va annuler et remplacer le refus de la copropriété.

Vous pouvez aller consulter cet article consacré à ce mécanisme.

Il est donc tout à fait intéressant de faire attention à mettre à l’Ordre du Jour les bons travaux, pour, en cas de refus, disposer d’un recours efficace devant le Tribunal.

Responsabilité du Maître d’Ouvrage qui fait réaliser des travaux

Lorsque, en qualité de Maître d’Ouvrage, vous avez fait construire votre maison, ou réalisé de gros travaux, il peut être utile de savoir quelles sont vos responsabilités, notamment dans l’optique d’une vente prochaine.

La question va se poser, peu important que vous ayez fait construire par une entreprise, ou que vous ayez vous même « bricolé » vos travaux.

En effet, le Maître d’Ouvrage qui construit pour lui même, sans être un professionnel, ou celui qui fait construire, est réputé constructeur et redevable de toutes les garanties applicables en la matière.

Cela résulte de l’article 1792-1 du Code Civil, selon lequel:

« Est réputé constructeur de l’ouvrage : (…)

2° Toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire ».

Autrement dit, si vous avez fait construire votre maison ou fait faire des travaux importants, juridiquement, vous serez traité comme un constructeur professionnel.

Notamment, les règles de responsabilités fixées par le Code Civil, et notamment la garantie décennale, traitée ici et , s’appliqueront à votre cas, selon les termes de l’article 1792 du Code Civil:

« Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination ».

C’est une lourde responsabilité pour le Maître d’Ouvrage, qui doit la prendre en considération au moment où il vend la maison ainsi construite ou lourdement rénovée.

Ainsi, si vous la vendez avant qu’un délai de dix ans soit écoulé depuis la réception des travaux, en cas de problème, votre acheteur pourra vous attaquer, vous, sur le fondement de la garantie décennale.

Normalement, vous devriez pouvoir être garanti, par l’assurance Dommages Ouvrage que vous avez souscrite, et par les assurances décennales de vos entreprises.

Dans cette hypothèse, au moment de vendre, il suffit d’indiquer toutes les informations utiles de façon à ce que votre vendeur, en cas de problème, s’adresse aux personnes concernées. Mais quoi qu’il en soit, dans ce cas, vous restez, au moins théoriquement, en première ligne.

Mais vous avez une véritable difficulté si vous avez fait construire sans souscrire d’assurance Dommages Ouvrage et si vous n’êtes pas sûr que l’entreprise qui a fait les travaux est bien assurée.

Dans une telle hypothèse, si vous vendez dans le délai décennal et qu’un problème est détecté dans ce délai, votre acheteur se retrouve sans aucune garantie autre que la vôtre, personnelle.

Même si des entreprises ont fait les travaux, vous pourriez vous retrouver à financer les réparations en cas de problème.

Il suffit pour cela que votre acheteur ne puisse pas s’adresser à une autre personne solvable. Or si vous n’avez pas de DO et que votre entreprise n’était pas assurée, aucun assureur ne sera là pour garantir les travaux. Et il est illusoire de compter sur la responsabilité personnelle de votre entreprise, avec le très fort niveau de faillite des entreprises de construction ; c’est ainsi particulièrement risqué.

Pour se prémunir contre une telle éventualité, il est donc très vivement conseillé, lorsqu’on fait des travaux:

  • de sélectionner des entreprises dûment assurées
  • De souscrire une assurance Dommages Ouvrage
  • Si les travaux sont importants, de prendre un Architecte

Et si vous n’avez rien fait de tout cela, peut être d’attendre l’issue du délai décennal pour vendre, même si votre maison n’a aucun problème à votre connaissance.

Pourquoi il FAUT souscrire une assurance Dommages Ouvrage

Je vous ai déjà parlé, à plusieurs reprises, de l’assurance Dommages Ouvrage.

J’ai notamment expliqué ce que c’est et comment ça fonctionne, et aussi rappelé quels préjudices cette assurance indemnise.

J’ai déjà rappelé à deux reprises pourquoi il faut vraiment en souscrire une, même si votre entrepreneur est assuré.

Le problème, c’est qu’il s’agit d’une obligation d’assurance, mais qui n’est assortie d’aucune sanction.

La tentation est donc très forte de ne pas la souscrire pour économiser son coût.

Ainsi, l’article L 242-1 du Code des assurances relatif à l’assurance Dommages Ouvrage prévoit en ses deux premiers alinéas :

« Toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, fait réaliser des travaux de construction, doit souscrire avant l’ouverture du chantier, pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs, une assurance garantissant, en dehors de toute recherche des responsabilités, le paiement de la totalité des travaux de réparation des dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l’article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l’article 1792 du code civil.

Toutefois, l’obligation prévue au premier alinéa ci-dessus ne s’applique ni aux personnes morales de droit public, ni aux personnes morales assurant la maîtrise d’ouvrage dans le cadre d’un contrat de partenariat conclu en application de l’article 1er de l’ordonnance n°2004-559 du 17 juin 2004 sur les contrats de partenariat, ni aux personnes morales exerçant une activité dont l’importance dépasse les seuils mentionnés au dernier alinéa de l’articleL 116-6, lorsque ces personnes font réaliser pour leur compte des travaux de construction pour un usage autre que l’habitation ».

Autrement dit, tout Maître d’Ouvrage privé doit souscrire cette assurance.

Cependant, il n’existe pas de sanction si on ne le fait pas. Ce qui, en réalité, est un problème.

En pratique, la sanction, si on n’a pas souscrit d’assurance Dommages Ouvrage… Eh bien, c’est qu’on est privé du bénéfice de cette assurance en cas de problème.

On peut se dire que ce n’est pas bien grave, on pourra se reposer sur les assurances de ses entreprises.

Sauf que, pas nécessairement comme je le rappelais plus haut.

Mais en plus, un arrêt récent de la Cour de Cassation vient aggraver le problème.

Selon une importante décision du 8 novembre 2018, la Cour de Cassation nous dit en substance que si votre entreprise est assurée pour la mise en oeuvre du procédé X, l’assureur peut dénier sa garantie si l’entreprise utilise le procédé Y.

Ce qui veut dire que, non seulement, il faut vérifier:

  • Si son entreprise est assurée,
  • Si elle est bien assurée pour l’activité qu’elle va mettre en oeuvre chez vous (par exemple, vérifier si elle pose de fenêtres qu’elle est bien assurée pour des menuiseries extérieures et pas juste intérieures)
  • Et si dans le cadre de cette activité assurée, il n’y a pas des restrictions de procédé.

Donc, méfiance, méfiance.

La solution à envisager : toujours souscrire une assurance Dommages Ouvrage. En effet, dans cette hypothèse, c’est elle qui subit le risque d’une mauvaise assurance de l’entreprise (voire qui va vérifier tout ça en amont) et non plus le Maître d’Ouvrage. 

C’est aussi une nouvelle bonne raison de faire appel à un Architecte qui fera ces vérifications pour vous, ou à défaut engagera sa responsabilité s’il se trompe.

La mise en concurrence pour les travaux en copropriété

Lorsque le Syndicat des Copropriétaires veut faire réaliser de travaux dans la copropriété, en principe, le syndic doit mettre en oeuvre une mise en concurrence.

L’obligation de mise en concurrence

En effet, depuis la loi SRU du 13 décembre 2000,  cette obligation de mise en concurrence a été insérée dans l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 :

« A la même majorité, [l’Assemblée Générale] arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire ».

L’article 19-2 du décret du 17 mars 1967 complète ce texte afin de préciser ses modalités d’application:

« La mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats autres que le contrat de syndic, prévue par le deuxième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée générale n’en a pas fixé les conditions, résulte de la demande de plusieurs devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises ».

Comment comprendre ces textes ?

Selon l’article 19-2 du décret, tous les contrats (autre que le contrat de syndic) sont concernés. Cela signifie que la mise en concurrence ne concerne pas uniquement les marchés de travaux, mais bien tous les contrats concernant le Syndicat des Copropriétaires.

Cela peut donc concerner, par exemple, la prestation de nettoyage de l’immeuble, et pas seulement les contrats ayant pour objet de faire des travaux.

En pratique, le texte permet à l’Assemblée Générale de décider « les conditions » de la mise en concurrence. Généralement, cela signifie que tous les ans, les copropriétaires vont voter une résolution ayant pour objet de fixer le montant en dessous duquel la mise en concurrence n’est pas obligatoire.

Souvent, il s’agit de sommes allant de 1.000 à 3.000 euros (mais ce n’est pas une règle). L’idée est d’éviter d’ajouter des lourdeurs dans la gestion des menues affaires de la copropriété.

Dans cette hypothèse, il suffit tout simplement de respecter ce vote, seuls les contrats supérieurs au montant votés faisant l’objet d’une mise en concurrence.

Attention, exception à la mise en concurrence:

En revanche, selon la Cour de Cassation (arrêt du 26 mars 2014, n°13-10.693) si l’Assemblée Générale n’a décidé d’aucune modalité particulière pour la mise en concurrence, celle-ci n’est pas obligatoire.

Autrement dit, si l’Assemblée Générale n’a pas fixé le montant des contrats à partir duquel la mise en concurrence est obligatoire, il n’y a pas d’obligation de mise en concurrence.

Ce qui, à mon sens, est relativement contradictoire avec les textes combinés des articles 21 de la loi et surtout 19-2 du décret, qui justement prévoit comment on fait la mise en concurrence si l’Assemblée Générale n’a rien décidé. Mais bon, ce n’est qu’un avis personnel. La Cour de Cassation est souveraine.

Comment faire, en pratique?

La question qui se pose alors est de savoir comment faire pour procéder à une mise en concurrence respectant les termes de la loi.

La Cour de Cassation a jugé que l’obligation de mise en concurrence était respectée lorsque le syndic avait demandé plusieurs devis. Même si toutes les entreprises n’ont pas répondu, si les documents annexés à la convocation permettent aux copropriétaires de se décider en toute connaissance de cause, la décision est régulière (arrêt du 27 novembre 2013, n°12-26.395).

En outre, l’obligation de mise en concurrence est satisfaite si un devis complémentaire a été proposé, en sus du contrat de maintenance existant (arrêt du 15 avril 2015, n°14-13.255).

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Intervention de l’assurance Dommages Ouvrage en cas d’abandon de chantier

J’ai expliqué dans des articles précédents, auquel je vous invite à vous référer, l’articulation entre l’assurance Dommages Ouvrage et la Garantie de Parfait Achèvement.

J’ai également précisé la date à laquelle la Dommages Ouvrage prend effet, et comment.

Et comme je l’indiquais brièvement dans un autre article que je vous invite à consulter, il faut savoir que l’assurance Dommages Ouvrage peut, sous certaines conditions, prendre en charge les réserves.

Mais la Dommages Ouvrage peut également intervenir avant même que n’intervienne la réception, dans l’hypothèse où l’entrepreneur ne remplit plus ses obligations.

L’objectif est de prémunir le Maître d’Ouvrage en cas d’abandon de chantier par l’entreprise (donc par définition avant la réception).

Dans cette hypothèse, l’article L 242-1 du code des assurances consacré à la Dommages Ouvrage dispose que:

« Toutefois, elle garantit le paiement des réparations nécessaires lorsque :

Avant la réception, après mise en demeure restée infructueuse, le contrat de louage d’ouvrage conclu avec l’entrepreneur est résilié pour inexécution, par celui-ci, de ses obligations ».

Conditions d’intervention de l’assureur Dommages Ouvrage

Dans une telle hypothèse, si deux conditions sont remplies, l’assureur Dommages Ouvrage va pouvoir intervenir. Il faut:

  • Que le Maître d’Ouvrage ait mis en demeure l’entreprise de remplir ses obligations, et que ce soit resté infructueux. Cette mise en demeure est impérative, même si l’entrepreneur et en redressement judiciaire. Par contre, on peut s’en dispenser si l’entreprise a fait l’objet d’une liquidation judiciaire. En outre, l’assignation de l’entrepreneur vaut mise en demeure.
  • Qu’après cette mise en demeure, le contrat avec l’entrepreneur soit résilié pour inexécution.

Si ces deux conditions sont remplies, l’assurance Dommages Ouvrage agit pour assister le Maître d’Ouvrage.

Garantie par la Dommages Ouvrage du paiement des réparations nécessaires

Si les conditions sont remplies, la Dommages Ouvrage va prendre en charge la réparation des désordres de nature décennale, c’est-à-dire selon l’article 1792 du Code Civil ceux :

 « Même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination ».

En effet, l’alinéa 1 de l’article L 242-1 du code des assurance précise bien que ne sont pris en charge que:

« dommages de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs au sens de l’article 1792-1, les fabricants et importateurs ou le contrôleur technique sur le fondement de l’article 1792 du code civil ».

Dans une telle hypothèse, la Dommages Ouvrage devra prendre en charge les travaux de remise en état des ouvrages dans la limite du coût total prévisionnel de la construction.

En revanche, la Dommages Ouvrage n’est pas tenue d’indemniser les non-façons, c’est-à-dire les ouvrages qui n’ont pas été exécutés.

Autrement dit, la Dommages Ouvrage va assurer la réparation des ouvrages mal réalisés, mais non la réalisation des ouvrages non faits.

De la sorte, il est vraiment, vraiment judicieux de souscrire une Dommages Ouvrage lorsqu’on entame des travaux.

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A quel moment débute l’assurance Dommages Ouvrage ?

Je m’aperçois que cette question se pose souvent, concernant le point de départ de l’assurance Dommages Ouvrage.

En effet, doit-on retenir comme point de départ la réception, ou bien un délai d’un an après celle-ci, une fois la garantie de parfait achèvement terminée ?

Pour rappel, l’assurance Dommages Ouvrage a pour objet d’indemniser le Maître d’Ouvrage, via un préfinancement, pour les dommages de gravité décennale.

Ces dommages sont définis par l’article 1792 du Code Civil:

« Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination ».

Elle bénéficie au Maître d’Ouvrage pendant une durée de dix ans à compter de la réception.

Or  l’article L242-1 du code des assurances consacré à la Dommages Ouvrage précise:

« L’assurance mentionnée au premier alinéa du présent article prend effet après l’expiration du délai de garantie de parfait achèvement visé à l’article 1792-6 du code civil ».

L’idée est que la Dommages Ouvrage ne couvre pas les dommages couverts par la Garantie de Parfait Achèvement, d’où son point de départ différé.

Pour mémoire, la Garantie de Parfait Achèvement est ainsi définie par l’article 1792-6 du Code Civil:

« La garantie de parfait achèvement, à laquelle l’entrepreneur est tenu pendant un délai d’un an, à compter de la réception, s’étend à la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l’ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception ».

Autrement dit la Garantie de Parfait Achèvement sert à lever les réserves, ainsi que les problèmes signalés dans le délai d’un an à compter de la réception.

Donc, l’assurance Dommages Ouvrage, effectivement, ne prend effet qu’à l’expiration d’un délai d’un an à compter de la réception.

Reste à déterminer si elle pourrait, toutefois, prendre en charge des dommages signalés dans cette année de parfait achèvement.

Déjà, rappelons que la garantie décennale, et donc la Dommages Ouvrage, en principe, ne prennent pas en charge les réserves, qui restent du domaine de la responsabilité contractuelle de l’entrepreneur (ou le cas échéant de l’Architecte s’il n’a pas bien fait son travail).

Cependant, les dommages qui sont signalés dans l’année de parfait achèvement peuvent être pris en charge par l’assurance Dommages Ouvrage, sous certaines conditions édictées par l’article L242-1 du code des assurances. Cet article dispose ainsi que:

« Toutefois, elle garantit le paiement des réparations nécessaires lorsque :

(…)

Après la réception, après mise en demeure restée infructueuse, l’entrepreneur n’a pas exécuté ses obligations ».

Autrement dit, la Dommages Ouvrage peut prendre en charge, après réception, des dommages signalés dans l’année de parfait achèvement, si l’entrepreneur a été mis en demeure de les reprendre, et ne l’a pas fait.

Cette prise en charge ne concerne que les désordres décennaux (impropriété à destination, atteinte à la solidité) mais peut aussi prendre en charge des réserves non levées par l’entrepreneur (puisque cela entre dans les obligations de ce dernier au sens de l’article précité).

Donc, en conclusion, effectivement, la Dommages Ouvrage ne prend effet qu’un an après la réception, mais elle peut sous certaines conditions prendre en charge des dommages signalés dans le cadre de la Garantie de Parfait Achèvement.

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On peut agir en cas de dol si le délai décennal est dépassé

En matière de construction, l’action contre les constructeurs (promoteur, Architecte, entreprise) est enfermée dans des délais stricts. En cas de dépassement, la notion de dol peut être très utile.

Elle peut permettre, en effet, d’attaquer un constructeur bien que le délai de dix ans soit écoulé.

Rappel des différents délais applicables

Autrement dit, une fois que ces délais sont écoulés, on ne peut plus agir. Ce qui est logique, puisque l’esprit de la loi était d’offrir une garantie sur une durée précise, qui constitue en quelque sorte un délai d’épreuve.

Délai d’action de trente ans en cas de dol

Cependant, si l’on est en mesure de prouver que le constructeur a commis un dol, on peut agir contre lui dans un délai de trente ans.

Selon l’article 1137 du Code Civil, le dol se définit de la façon suivante:

« Le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

De longue date, il était entendu que celui qui trompait volontairement son co-contractant ne pouvait bénéficier du délai de dix ans, qui ne concerne que les problèmes non intentionnels. Il fallait donc une volonté du constructeur de réaliser le dommage, voire même de nuire.

Par un arrêt du  27 juin 2001, la Cour de Cassation a un peu infléchi sa position.

Dans cette décision, la Cour décide que le constructeur peut être attaqué même après dix ans s’il viole par dissimulation ou par fraude ses obligations contractuelles, de propos délibéré, même sans obligation de nuire.

Au cas d’espèce, le constructeur avait menti sur la nature des fondations, qu’il avait dit conformes au descriptif alors que ce n’était pas le cas.

Dans un arrêt du 8 septembre 2009, la Cour de Cassation considère qu’il y a dol dans le cas de l’installation « calamiteuse » (sic) d’une cheminée dans une maison à ossature bois par des personnes ignorant visiblement les règles de l’art, cette installation étant manifestement incorrecte pour plusieurs raisons, de sorte que l’installateur ne pouvait ignorer qu’il prenait un risque de nature à entraîner presque inéluctablement un désordre.

L’intention de dissimulation est nécessaire, rappelle la Cour par arrêt du 27 octobre 2016.

La Cour précise notamment par arrêt du 5 janvier 2017 qu’une telle faute ne peut pas simplement résulter de ce qu’une société ne prend pas les précautions élémentaires pour surveiller les travaux de son sous-traitant.

Il faut donc clairement caractériser le dol en prouvant une dissimulation ou une fraude du constructeur. Une simple faute grave, non intentionnelle, ne suffit pas.

Dans une telle hypothèse, le délai d’action est de trente ans.

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Livraison et réception, il ne faut pas confondre.

Il semble utile de faire la distinction entre les notions de livraison et de réception, qui sont proches, mais qui ne se recouvrent pas.

J’ai déjà évoqué la question de la réception et de son utilité dans de nombreux articles.

Au fil des articles, j’ai ainsi rappelé à quoi sert la réception etpourquoi il est souhaitable d’y procéder.

J’ai souligné qu’elle doit de préférence intervenir dans le cadre d’un Procès-Verbal, même si on peut parfois s’en passer, mais que s’il y a Procès-Verbal écrit, il ne faut surtout pas oublier de noter les éventuelles réserves.

Et surtout, il faut rappeler qu’en matières de garanties, la réception est le point de départ.

Ainsi, c’est à compter de la réception que débutent la garantie décennale, la garantie biennale, la garantie de parfait achèvement et la garantie contractuelle dite des « dommages intermédiaires« .

La réception est donc une notion très importante en matière de construction.

Mais il ne faut pas la confondre avec la livraison. En effet, il s’agit de deux notions différentes.

La réception concerne le Maître d’Ouvrage qui réceptionne des travaux. La livraison concerne le propriétaire à qui, généralement, on livre un logement.

Selon l’article 1792-4 du Code Civil:

« La réception est l’acte par lequel le maître de l’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserves. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est, en tout état de cause, prononcée contradictoirement. »

Il s’agit donc exclusivement de la réception de travaux, réalisés par une ou plusieurs entreprises, à la demande du Maître d’Ouvrage.

Ainsi, par exemple, il s’agit pour le Maître d’Ouvrage de réceptionner des travaux de plomberie réalisés sur sa propriété.

La réception implique une relation de maitrise d’ouvrage entre la personne qui commande les travaux, et celle qui les réalise.

En revanche, la livraison consiste pour un nouveau propriétaire à prendre possession d’un bien, généralement construit à l’initiative d’un Maître d’Ouvrage, le promoteur.

Ainsi, en synthèse, le promoteur (qui est le Maître d’Ouvrage) va réceptionner la construction de l’ouvrage vis-à-vis des entreprises. Puis ensuite, il va livrer les appartements aux différents propriétaires, qui vont en prendre possession.

Dès lors  livraison et réception entraînent des effets différents, pour différentes personnes.

Notamment, selon les articles 1642-1 et 1648 du Code Civil, le propriétaire a une action contre son vendeur en cas de défauts de conformité et de vices apparents. Or les délais de cette action courent à compter de la livraison, c’est-à-dire la prise de possession, et non d’une réception.

Il est donc important de bien distinguer les deux notions qui ne se recouvrent ainsi pas.

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Vices cachés: on ne peut reprocher à l’acquéreur de ne pas s’être fait accompagner d’un Architecte lors des visites

J’ai déjà expliqué les grandes lignes du droit du vice caché. En substance, votre vendeur a le droit de vous vendre un bien affecté de vices cachés, sans garantie de sa part, sauf à ce qu’il l’ait connu avant la vente. C’est le mécanisme de l’article 1643 du Code Civil.

Des règles particulières s’appliquent lorsque votre vendeur a fait les travaux dont sont issus les vices de la construction.

Mais avant tout, pour pouvoir actionner la garantie des vices cachés, encore faut-il prouver que le vice dont on se plaint n’était pas apparent.

C’est la règle de l’article 1642 du Code Civil selon lequel :

« Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même ».

Donc un des réflexes habituel du vendeur va être de tenter de prouver que le vice, une fois établi, était en réalité apparent. De la sorte, l’acquéreur était censé le connaître et ne peut agir en vice caché.

Parfois ce n’est pas bien compliqué. Par exemple, c’est le cas de fissures que l’on voit sans difficultés sur l’extérieur de la maison. Parfois c’est nettement plus complexe.

Et donc une idée qu’ont les vendeurs, parfois suivis par de experts judiciaires mal informés, c’est de… Reprocher à leurs acquéreurs de ne pas avoir vu le vice!

Evidemment ils font ça de façon un peu plus subtile, en reprochant aux acquéreurs de ne pas s’être fait accompagner, lors des visites, par un homme de l’art, architecte, Maître d’Œuvre, entrepreneur…

L’idée étant de prétendre responsabiliser l’acquéreur en le forçant à faire des investigations pour chercher les éventuels vices. Or cela revient à inverser la règle, puisque c’est au vendeur d’informer son acquéreur sur les caractéristiques essentielles du bien.

Ainsi, des vendeurs ont pu reprocher à des acquéreurs de n’avoir pas engagé un technicien pour faire des essais sur un navire objet de la vente et organisé à cet effet une sortie en mer, ou de n’avoir pas fait examiner une toiture par un architecte afin de déterminer qu’elle était vétuste…

À cela la Cour de Cassation a répondu très fermement que l’article 1641 du Code Civil édictant les règles sur les vices cachés ne prévoit pas, comme condition de mise en jeu de cette garantie, l’inspection des lieux par un homme de l’art.

De même, de jurisprudence constante, il est considéré que le vice uniquement décelable en faisant des investigations acrobatiques (visiter des combles exigus uniquement accessibles par des fenêtres…) n’est pas considéré comme apparent.

En conséquence, si l’acheteur profane doit être vigilant et procéder à un examen attentif du bien, il ne peut lui être reproché de ne pas avoir demandé l’assistance d’un professionnel lors de la visite des lieux.

De la sorte, un dommage qui serait peut être apparent pour un Architecte reste caché pour le profane. Après tout, le vendeur n’avait qu’à remplir son obligation et l’informer.

Puis-je me contenter d’une expertise amiable?

la voie étroiteJ’ai déjà fait divers billets sur l’expertise judiciaire, et notamment un qui explique qu’il n’est pas forcément judicieux de se passer d’une telle expertise pour des raisons techniques. Mais peut-on envisager de se passer de l’expertise judiciaire et de se contenter d’une expertise amiable ?

La question est d’importance dans la mesure où une expertise judiciaire est longue et coûteuse.

Coûteuse, car il est indispensable de saisir le juge pour que l’Expert judiciaire soit désigné, ce qui implique des coûts de procédure (honoraires de l’avocat pour l’assignation en référé, l’audience, le suivi de l’expertise…) Il est vrai que si l’on demande l’expertise devant le juge des référés, on a le droit de se passer d’avocat; cela ne signifie toutefois pas que ce soit très judicieux car monter un dossier de demande d’expertise ne s’invente pas.

Longue car le délai d’une expertise n’est pratiquement jamais inférieur à un an: entre le temps que la consignation soit payée par le demandeur, qu’il y ait une première convocation, que plusieurs réunions (au moins deux généralement) soient organisées, qu’il y ait des délais (jamais moins d’un mois, souvent plus) pour permettre aux parties d’échanger pièces et argumentaire dans le respect du contradictoire, la mesure s’éternise souvent. Sans compter le délai de l’après expertise et les suites qu’on peut espérer.

Dès lors la tentation d’éviter totalement l’expertise judiciaire pour mettre en place une expertise amiable est grande. Surtout que l’on pourra penser que les conclusions de l’Expert amiable seront tout aussi valables que celles de l’Expert judiciaire, pour fonder une demande en justice.

C’est un tort. Certes, la Cour de Cassation considère que les éléments amiables doivent être pris en considération s’ils ont été discutés contradictoirement (par exemple, arrêt du 18 février 2016).

Mais de façon constamment réaffirmée, elle considère surtout que:

« Si le juge ne peut refuser d’examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une expertise réalisée à la demande de l’une des parties« .

Dès lors, penser que l’on peut substituer une expertise amiable à une expertise judiciaire est une fausse bonne idée, vu que l’expertise amiable ne vous permettra pas de disposer de la preuve dont vous avez besoin devant le juge. Autant, en conséquence, faire directement une expertise judiciaire, qui vous permettra ensuite d’avancer sur votre dossier même si là aussi cela prend un certain temps.

Et ce d’autant, comme je l’exposerai dans un autre billet, que l’on ne peut pas demander une expertise à n’importe quel moment sans risque.

Echelonner son coût de travaux en copropriété

travaux en copropriétéEn matière de copropriété, la règle est celle de la majorité. C’est pourquoi lorsque des travaux sont votés, il est intéressant de pouvoir échelonner son coût de travaux en copropriété, si on peut.

Pour mémoire, si le Syndicat des Copropriétaires décide de voter des travaux, il doit pour cela respecter les règles de majorité de vote.

Par exemple des travaux d’entretien (ravalement de façade) seront à la majorité de l’article 24 de la loi (majorité des copropriétaires présents ou représentés et ayant exprimé un vote); les travaux d’amélioration (changement du carrelage de l’entrée pour du marbre) ou les travaux d’économie d’énergie (changement pour une chaudière plus performante, doublages des murs…) seront votés à la majorité de l’article 25.

Ceci étant, une fois ces travaux en copropriété votés, sauf à ce que pour une raison quelconque la résolution soit illégale, ils s’imposent à tous les copropriétaires, y compris ceux qui auraient été absents ou qui auraient voté contre, soit pour motif personnel, soit tout simplement par manque de fonds.

En application de la règle de la majorité, celui qui a voté contre la résolution relative à la réfection, très coûteuse, de l’ascenseur, doit quand même payer sa quote-part.

Or la loi du 10 juillet 1965 a pour cela trouvé un aménagement inclus dans son article 33:

« La part du coût des travaux, des charges financières y afférentes, et des indemnités incombant aux copropriétaires qui n’ont pas donné leur accord à la décision prise peut n’être payée que par annuités égales au dixième de cette part. Les copropriétaires qui entendent bénéficier de cette possibilité doivent, à peine de forclusion, notifier leur décision au syndic dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal d’assemblée générale. Lorsque le syndicat n’a pas contracté d’emprunt en vue de la réalisation des travaux, les charges financières dues par les copropriétaires payant par annuités sont égales au taux légal d’intérêt en matière civile.

Toutefois, les sommes visées au précédent alinéa deviennent immédiatement exigibles lors de la première mutation entre vifs du lot de l’intéressé, même si cette mutation est réalisée par voie d’apport en société.

Les dispositions qui précèdent ne sont pas applicables lorsqu’il s’agit de travaux imposés par le respect d’obligations légales ou réglementaires ».

Autrement dit, si on s’y prend rapidement après l’envoi du Procès-Verbal (deux mois) on peut payer ces travaux en dix fois, en payant un intérêt.

Par contre, dès que l’on vend son lot, le solde devient immédiatement exigible.

Et si les travaux en copropriété votés le sont à raison d’obligations légales ou règlementaires, cette faculté d’échelonnement n’est pas possible.

Référé expertise : puis-je obtenir une provision et un article 700 du CPC ?

référé expertiseLorsque vous faites un référé expertise, autrement dit lorsque vous saisissez le juge des référés pour obtenir la désignation d’un expert, peut se poser en complément la question de savoir si vous pouvez obtenir une provision voire une indemnisation au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Atteindre cet objectif n’est nullement évident.

En effet, généralement, si vous demandez une expertise judiciaire pour obtenir un rapport sur les dommages affectant, par exemple, votre construction, c’est qu’au jour de la demande en expertise, vous manquez précisément des preuves nécessaires pour faire valoir vos préjudices.

Pour rappel, le fondement de la demande en référé expertise est l’article 145 du Code de Procédure Civile, selon lequel:

« S’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé ».

Or en matière de provision obtenue en référé, comme je l’exposais dans de précédents articles (ici et ici), il faut pour cela rapporter au juge la preuve que le paiement que vous réclamez est parfaitement évident. Selon les termes du Code de Procédure Civile, il faut que votre adversaire ne puisse vous opposer aucune contestation sérieuse.

Or lorsque vous demandez une expertise parce que justement vous avez besoin d’établir une preuve, vous ne disposez pas de preuves évidentes contre votre adversaire. Le juge va donc généralement considérer que toute contestation de sa part est sérieuse et rejeter votre demande de provision.

En effet votre adversaire ne manquera pas de dire que l’expertise a justement pour objet de déterminer si oui on non il est responsable: dans une telle hypothèse, à ce stade, sa responsabilité ne peut tout simplement pas être considérée comme évidente (sauf par exemple à ce qu’il ait déjà reconnu cette responsabilité, mais c’est très rare).

Concernant l’article 700 du Code de Procédure Civile, pour les mêmes raisons, le juge ne va pas condamner votre adversaire à vous indemniser puisqu’il n’est absolument pas certain qu’il soit responsable d’une quelconque façon. Il serait donc parfaitement inéquitable de lui faire supporter vos frais d’avocat.

Comment forcer des travaux sur parties communes en copropriété

travaux sur parties communesComme je l’expliquais dans de précédents articles, pour faire des travaux sur parties communes, il faut une autorisation de l’Assemblée Générale, et il ne faut pas être pressé.

Ce qu’il faut toutefois savoir, c’est que si l’Assemblée Générale vous refuse vos travaux pour des motifs non sérieux, vous avez une possibilité de contourner ce refus, en saisissant le juge.

Reprenons du début. Si vous voulez faire des travaux qui affectent les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, vous devez obtenir une autorisation de l’Assemblée Générale à la majorité absolue de l’article 25 de la loi de 1965.

Si vous voulez avoir toutes les chances d’obtenir votre autorisation, il est conseillé, en même temps que vous demandez votre inscription de résolution à l’Ordre du Jour, de communiquer au syndic, pour insertion dans les documents annexes à l’Ordre du Jour, tous les documents utiles: descriptif détaillé, devis de l’entreprise, attestation d’assurance de l’entreprise, éventuellement assurance Dommages Ouvrage…

Nous allons partir du principe que votre projet est viable, bien ficelé et ne peut causer de nuisances aux autres copropriétaires. Comme par exemple l’ouverture dans un mur porteur d’une porte, pour rassembler deux logements en un seul.

Et pourtant l’Assemblée Générale refuse, pour des motifs qui semblent davantage relever de la mesquinerie ou de la jalousie que d’un raisonnement étayé.

Dans ce cas, vous bénéficiez de la possibilité de contourner ce refus en saisissant le juge sur la base de l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 selon lequel:

« Lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal de grande instance à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu’il est possible d’en réserver l’usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu’en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée ».

Pour que cet article puisse s’appliquer, il faut:

  • Que les travaux objet de l’autorisation n’aient surtout pas été déjà réalisés,
  • Que ceux-ci constituent une amélioration (même seulement pour le copropriétaire concerné, ça n’a pas à être une amélioration pour tous),
  • Que le dossier présenté à l’Assemblée Générale soit complet afin que le juge puisse peser les tenants et les aboutissants du projet et n’hésite pas à l’approuver, en lieu et place de l’Assemblée Générale, s’il est correct (et qu’il est manifeste que c’est sans raison légitime que l’Assemblée Générale l’a refusé).

D’une façon générale, les travaux qui feront l’objet de l’autorisation n’auront vocation qu’à bénéficier au copropriétaire qui les demande.

Toutefois, s’il s’agit de travaux pouvant bénéficier à tous (installation d’un ascenseur…) les autres pourront être autorisés à en bénéficier pour peu qu’ils participent à leur installation.

Donc si l’Assemblée Générale refuse votre projet tout n’est pas perdu, et surtout ne faites pas les travaux sans autorisation. Par contre, le mécanisme que je viens de décrire va prendre, au minimum, des mois à fonctionner.

Il est imprudent d’acheter un lot de copropriété où des travaux sur parties communes seront nécessaires et urgents

copropriétéLorsqu’on veut acheter un logement ou des bureaux en zone urbaine, il est pratiquement impossible de le faire autrement que via l’achat d’un lot de copropriété. Et très souvent, le nouveau propriétaire envisage de faire des travaux dans son lot nouvellement acquis.

Si ces travaux consistent à re-décorer, changer la salle de bains, mettre un coup de peinture…, aucun problème. Il s’agit de travaux sur parties privatives, qui sont libres. Tant que les droits des autres copropriétaires ne sont pas atteints. Attention à ne pas changer votre moquette pour du parquet et diminuer l’isolation phonique de votre voisin du dessous.

Par contre, si vous envisagez des travaux sur parties communes, la situation est différente, comme je l’ai expliqué dans un précédent article.

En substance, si ces travaux modifient l’aspect extérieur de l’immeuble (changer la couleur de volets…) ou affectent les parties communes (percement d’un plancher pour créer un duplex à partir de deux appartements l’un au dessus de l’autre), l’autorisation de l’Assemblée Générale des copropriétaires est indispensable.

Et c’est à ce stade que parfois, cela coince.

Ainsi je déconseille d’acheter un lot où des travaux seront absolument nécessaires, rapidement.

Il est très risqué de faire ces travaux sans rien demander à personne, de façon « sauvage ». En premier lieu, il y a des chances que cela se sache quand même et vous aurez potentiellement tout un tas d’ennuis. En second lieu, cela pourrait créer des problèmes constructifs, comme par exemple le cas où vous avez ouvert une porte dans un mur porteur sans prendre trop de précautions et que les étages au dessus se fissurent.

Le problème, juridique, et le suivant: si vous faites vos travaux (sur parties communes ou en façade de l’immeuble) sans autorisation, le Syndicat des Copropriétaires est en droit de demander la remise en état antérieur.

Il peut effectivement entériner vos travaux à une prochaine Assemblée Générale si les copropriétaires sont sympathiques, mais la copropriété peut parfaitement refuser cette acceptation a posteriori. Et là vous aurez beau saisir le juge pour obtenir une autorisation (ou vous défendre si le Syndicat des Copropriétaires vous attaque) vous serez contraint, s’il est décidé que vous deviez obtenir une autorisation préalable, de remettre en état.

Il existe certes un mécanisme (sur lequel je reviendrai dans un billet ultérieur) qui permet de contourner le refus de l’Assemblée Générale d’autoriser vos travaux. Mais cela suppose de saisir le juge, et surtout, cela suppose que les travaux en question n’aient pas été déjà faits. Si c’est le cas le juge ne peut pas les autoriser.

Or, même si vous respectez les règles et, devant un refus (borné) de l’Assemblée Générale d’autoriser vos travaux, vous saisissez le Tribunal, cela prendra du temps (plusieurs mois au minimum, plus logiquement plusieurs années entre le moment où vous demandez l’inscription de vos travaux à l’Ordre du Jour et le moment où le juge rend une décision).

Autrement dit, si vous êtes en présence de copropriétaires un peu têtus, obtenir le droit de faire des travaux sur parties communes ou en façade de l’immeuble peut prendre un très long délai. Ce qui est gênant si ces travaux sont indispensables pour la jouissance de votre bien.

C’est la raison pour laquelle je déconseille d’acquérir des lots de copropriété dans lesquels vous êtes obligé, pour votre jouissance normale (personnelle ou professionnelle, d’ailleurs) de faire des travaux requérant une autorisation préalable de la copropriété. Vous risqueriez de devoir patienter des mois ou des années avant de l’obtenir.

Vice caché : comment prouver la mauvaise foi du vendeur

Vice caché : comment prouver la mauvaise foi du vendeurJ’ai déjà rédigé plusieurs articles sur le vice caché  en matière immobilière.

Je vous invite tout d’abord à aller les consulter, s’agissant d’articles sur les principes généraux, et sur le cas particulier du particulier qui fait des travaux et la responsabilité qu’il encourt de ce titre.

Le problème que l’on rencontre systématiquement dans ce type de dossier consiste à prouver la mauvaise foi du vendeur.

Un bref rappel de la loi s’impose ici.

Tout d’abord, il faut souligner que même si le vendeur est responsable des vices de la chose qu’il vend, par principe, il peut convenir avec son acheteur, par une clause spécifique, d’être libéré de cette garantie. Il s’agit des articles 1641 et 1643 du code Civil :

Article 1641 : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

Article 1643 : « Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie. »

Donc tout le problème, essentiellement en matière de vente immobilière, est de prouver que le vendeur, qui pourtant a inséré (et c’est normal et parfaitement usuel) une clause de non garantie dans l’acte (et qui aurait probablement refusé de vendre sans cette clause, faut pas rêver) connaissait le vice.

En effet, s’il ignorait le vice, la clause prend plein effet. En revanche, si l’acheteur peut prouver que le vice était caché à la vente, que le vendeur ne l’a pas informé, mais qu’en revanche, il avait connaissance de ce vice, il peut, malgré la clause d’exclusion, engager la responsabilité de son vendeur.

Reste à prouver la mauvaise foi de ce dernier, ce qui n’est pas une mince affaire.

Dans de rares cas, on pourra le faire à base de témoignages. Par exemple, le vendeur a vendu une maison prétendument saine, mais le voisinage sait, et est prêt à témoigner, qu’en réalité la cave était très régulièrement inondée.

Parfois, cette mauvaise foi est évidente, par exemple dans le cas du vendeur qui recouvre ses murs de revêtement (lambris par exemple) afin de donner l’impression d’une remise à neuf, alors que les murs sont pourris d’humidité en dessous. Le vendeur ayant de toute évidence dissimulé sciemment l’état des murs, sa responsabilité peut être retenue.

Il y a aussi le cas où le vendeur a lui-même fait des travaux de rénovation, qui, s’ils sont neufs, ne sont pas nécessairement conformes (électricité, plomberie…) Dans un tel cas, le fait qu’il ait lui-même « bricolé » sa maison sans respecter les règles de l’art fait qu’il est considéré comme de mauvaise foi (même s’il pensait avoir bien fait). La leçon à en tirer pour les vendeurs de biens immobiliers est de faire très attention s’ils font des travaux eux-mêmes: ils peuvent risquer gros si ces travaux ne sont pas dans les règles de l’art.

A noter, le cas du vendeur qui fait faire des travaux par un tiers et qui vend, en pensant que ces travaux ont été bien faits. Il faut rappeler que le vendeur sera responsable en première ligne, mais qu’il pourra appeler en garantie son entrepreneur, et l’assureur de ce dernier, étant ici rappelé que tout entrepreneur doit désormais faire figurer sur ses devis et factures les coordonnées de son assureur.

Ou alors, tout simplement, le dégât n’était pas visible lors d’une visite (parce que caché par un meuble, par exemple ; un grand classique) mais son état d’ancienneté démontre que le vendeur ne pouvait pas l’ignorer.

Il a donc de multiples façons de prouver la mauvaise foi du vendeur.

Ceci étant, souvent, cette preuve revêt une certaine technicité. Par exemple, il faudra souvent un expert qui passera sur place afin de donner un avis technique précis et impartial sur l’ancienneté d’un désordre, de laquelle ont peut déduire la mauvaise foi du vendeur.

Il faudra donc, souvent, avoir recours à un expert judiciaire pour avoir de bonnes chances de succès dans son action.

 

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