Avocat en construction et copropriété

Étiquette : vente en l’état futur d’achèvement

Superficie erronée de l’appartement acheté en VEFA

Lors de l’achat d’un appartement en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), la superficie de l’appartement est un élément déterminant de la vente.

Cependant, tout comme pour la vente d’un bien achevé, il peut y avoir une erreur de superficie, qui peut résulter d’un plan erroné, ou d’une erreur de mention de la surface, par exemple.

Lorsqu’il s’agit d’un lot en copropriété, la question est réglée par l’application des règles résultant de la loi CARREZ, figurant à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965.

Pour plus de détail sur le sujet, je vous invite à vous reporter à ces deux articles, ici, et puis là.

Toutefois, concernant l’appartement en VEFA, la règle est différente. Ainsi, la loi CARREZ ne s’applique pas dans le cadre de la vente en VEFA.

Cela ne veut pas dire pour autant que l’acheteur d’une VEFA est dépourvu de tout recours. En effet, il dispose de la protection générale prévue dans le Code Civil aux articles 1616 et suivants:

« Le vendeur est tenu de délivrer la contenance telle qu’elle est portée au contrat, sous les modifications ci-après exprimées ».

L’article 1617 du même code dispose que:

« Si la vente d’un immeuble a été faite avec indication de la contenance, à raison de tant la mesure, le vendeur est obligé de délivrer à l’acquéreur, s’il l’exige, la quantité indiquée au contrat ;

Et si la chose ne lui est pas possible, ou si l’acquéreur ne l’exige pas, le vendeur est obligé de souffrir une diminution proportionnelle du prix ».

Enfin selon l’article 1622:

« L’action en supplément de prix de la part du vendeur, et celle en diminution de prix ou en résiliation du contrat de la part de l’acquéreur, doivent être intentées dans l’année, à compter du jour du contrat, à peine de déchéance ».

Or selon un arrêt de la Cour de Cassation du 24 novembre 1999, il est établi que ces dispositions s’appliquent à la vente d’immeubles à construire.

Le seul problème, que la Cour de Cassation a résolu, était le point de départ du délai d’action d’un an.

En effet, dans l’article 1622 du Code Civil, il est mentionné que le point de départ du délai est la signature du contrat.

Or en matière de VEFA, c’est illogique, en effet, il n’est pas rare que l’acte authentique de vente soit signé plus d’un an avant la livraison de l’appartement. Dès lors, cela viderait le texte de loi de sa substance, puisque l’acheteur serait dans l’impossibilité de procéder à la vérification de la surface avant l’expiration du délai.

Raison pour laquelle la Cour de Cassation décide ainsi que le délai d’un an court à compter du transfert effectif de la propriété, soit la livraison du bien. 

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Désordres et défauts de conformité d’un logement acheté en VEFA

0C205763-0926-4FD4-801B-2A0BCE87845C.image_600Acheter un logement dans du neuf, c’est un peu partir à l’aventure. On espère que tout se passera bien, mais on sait qu’il faudra probablement essuyer les plâtres, et on espère que les quelques défauts seront minimes. 

Toutefois, un certain nombre de garanties sont mises en place pour protéger l’acheteur en VEFA, outre, bien entendu, les garanties normales dont bénéficie tout Maître d’Ouvrage à des travaux de construction : garantie décennale, biennale, garantie des dommages intermédiaires (mais pas de garantie de parfait achèvement, à la charge des entrepreneurs mais pas du promoteur). 

Ainsi, l’acheteur qui constate que son bien soit est affecté de vices apparents, soit est affecté de non conformités apparentes, peut s’en plaindre auprès du promoteur. 

Il importe ici de faire la distinction entre les deux notions. 

Le vice de construction est un défaut affectant des ouvrages qui sont conformes à ce qui a été demandé, mais qui ont mal été effectués. Par exemple, vous aviez demandé que la peinture de votre cuisine soit de couleur verte. La couleur est bien verte, mais la peinture est très mal posé (traces, taches, cloques…) 

Le défaut de conformité contractuelle concerne les travaux qui sont bien réalisés, mais qui ne sont pas ce qui avait été décidé. Dans notre exemple, la peinture de la cuisine est parfaitement réalisée… mais de couleur rouge. 

Évidemment, il est possible éventuellement de combiner les deux : il peut à la fois y avoir un défaut de conformité et un vice de construction. Par exemple, la cuisine est peinte en rouge, et la peinture est très mal exécutée. 

Ou encore, les interrupteurs électriques ne sont pas posés là où c’était prévu, et en plus ils ne fonctionnent pas bien. 

Le mécanisme, instauré par l’article 1642-1 du Code Civil, est que le promoteur est obligé de livrer un bien conforme et exempt de vices. 

Même si ces vices sont apparents à la réception (par opposition aux vices cachés, qui font l’objet d’autres garanties) le promoteur doit les réparer. 

Cette obligation qui lui pèse dure non seulement pendant toute la période contractuelle, avant la réception du logement par l’acquéreur, mais pendant une durée d’un mois après cette réception. 

C’est très important, car normalement, tout problème apparent non signalé au moment de la réception est considéré comme purgé, autrement dit, l’acheteur est censé l’accepter. Dans notre cas, au contraire, l’acheteur bénéficie d’une période étendue pour tout vérifier. C’est un peu comme si la réception durait pendant une période d’essai d’un mois. 

Cela signifie que dans le mois de la prise de possession, l’acquéreur a tout intérêt à scruter attentivement son bien pour vérifier s’il existe des défauts qu’il n’aurait pas déjà signalés le jour de la remise des clés. 

S’il détecte des défauts, il dispose d’un mois pour les signaler au promoteur, bien entendu par courrier recommandé AR. 

Petit conseil : si vous réceptionnez le 15 du mois, n’attendez pas le 15 du mois suivant pour écrire, faites le au plus vite. 

Ensuite, que se passe t’il ? 

Normalement, le promoteur doit réparer les vices et défauts de conformité qui lui sont signalés. Mais, bien souvent, il va contester au moins certains points en espérant que le temps joue pour lui. 

En effet, l’acheteur dispose d’un délai d’un an et un mois, qui court à compter de la réception, pour agir en justice (article 1648 du Code Civil). 

S’il n’agit pas en justice dans ce délai d’un an et un mois (en réalité, un an à compter de la fin du mois pendant lequel on peut faire une réclamation) il est forclos. Autrement dit, il ne peut plus agir sur le fondement des vices et défauts de conformité apparents, qui seront réputés acceptés. 

Il convient donc d’être prudent et surtout, de faire bien attention aux dates. 

Dernier conseil : si vous envisagez d’agir en justice, là encore, prenez vos précautions, n’allez pas voir l’avocat trois jours (ni même une semaine) avant l’expiration du délai, préférez au moins un mois… 

Photo par *JRFoto*
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